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　　来源：21世纪经济报道 作者：张敏

　　若抛开去年年初疫情的影响，最近6年来，二手房价上涨的城市数量达到最低。

　　在持续不断的调控下，房地产市场终于从“量变”转为“质变”。

　　9月15日，国家统计局发布8月70大中城市房价数据，以及前8月房地产投资和销售数据。在众多数据指标中，量与价的变化最引人关注。

　　今年8月单月，全国商品房销售面积为12545万平方米，销售额12617亿元。无论同比还是环比，均连续两个月下滑。

　　价格方面，8月70大中城市的房价涨幅以持平和回落为主。被视为市场先导指标的二手房价格，下降的城市数量达到34个，近几年来首次多于上涨的城市数量。

　　若以市场化属性更强的二手房价格作为参照，8月楼市的变化可总结为“量价齐跌”。不少分析人士认为，楼市出现“拐点”，在供需两端的持续调控下，快速发展后的调整期即将到来，作为传统旺季的“金九银十”，成色恐将不足。

　　二手房指导价政策显效

　　今年以来，房地产销售的增长曲线一直在下行。今年前8月，全国商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；商品房销售额119047亿元，同比增长22.8%。与年初(今年1-2月)超过100%的增速相比，已经明显放缓。

　　这一方面是因为今年年中以后，市场销售的增速逐渐乏力；另一方面则是由于疫情影响导致去年年初基数较低，此后市场逐渐复苏，基数也明显提高。

　　今年下半年以来，房地产市场交易规模在冲高后出现回落。7月和8月，月度交易量连续下滑，8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩指出，除了去年的高基数外，季节因素和政策因素导致的销售下滑也不容忽视。据贝壳研究院统计，8月房地产市场调控类政策出台36次，自4月以来调控频次持续增加，调控持续加码。

　　其中，近期多地集中出台的二手房指导价调整，已经直接影响到交易价格。

　　“二手房指导价”是指二手房交易的参考价格。近期，已有包括深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞等在内的13个城市对二手房指导价进行调整，从而遏制实际交易价格过高。从8月的房价表现来看，这种调整效果十分明显。

　　今年8月，一二三线城市的新房价格平均环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.2%，以回落和持平为主。同期的二手房价格涨幅分别为0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房价格涨幅。

　　分城市来看，在新房价格仍以上涨为主的情况下，8月二手房价格下跌的城市达到34个，上涨的城市数量仅有27个。若抛开去年年初疫情的影响，最近6年来，二手房价上涨的城市数量达到最低。其中，二三线城市成为下跌的主体，昆明、南充、石家庄、牡丹江的价格跌幅靠前。

　　贝壳研究院认为，除了指导价调整的因素外，市场下行的预期在二手房市场传递得更快。相对而言，重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂，吸引购房需求转向新房市场。

　　“全国房价拐点已经出现。”中原地产首席分析师张大伟认为，2021年9月后，随着信贷政策由宽松回归正常，未来房价涨幅有望放缓，房价下调城市的数量将不断增加。

　　“金九银十”恐落空

　　支撑“拐点”的论据，除了量与价的变化外，还包括投资、融资、拿地等一系列指标的变化。

　　今年8月，全国房地产投资(累计)增速已从年初的38.3%降至10.9%。除中部地区仍保持两位数增长外，东部、西部和东北地区的增速都已降至个位数。同期，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%。

　　受“三条红线”“五档管理”等政策的影响，房企融资也受到限制。今年1-8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，增速从年初的51.2%降至14.8%。

　　值得注意的是，7月和8月以来，部分房企采用降价的方式促进销售，并回笼资金，但效果并不理想。由于7月和8月的销售规模出现下滑，房企资金来源中的“定金及预售款”“个人按揭贷款”两项指标的增速均出现下滑。

　　北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，调控政策对供需两端都带来限制，这也导致房企信心普遍有所减退。同时，市场信号的传导，也带来一系列的连锁反应：销售不佳影响回款、回款不畅影响融资、融资不足影响投资。

　　统计局发布的另一组数据显示，8月房地产开发景气指数为100.85，为今年以来的最低值。

　　前述房企人士还认为，在近期的第二轮集中供地中，因报名人数不足而流拍的现象明显增多，说明房企的信心仍然不足。

　　在这种情况下，作为传统旺季的“金九银十”，市场走势如何？

　　潘浩认为，由于企业融资端持续承压，因此销售回款将继续成为房企运营的生命线。面对传统“金九银十”的销售节点，房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是常规操作。其中，部分存在较大现金流压力的房企，可能进行较大力度的促销。

　　前述房企人士则认为，在现有的政策压力和市场信心下，“金九银十”的热度势必不会太大。相反，在年末冲刺业绩的阶段，房企会实施较大力度的促销活动，市场也有望在年末出现“翘尾”。