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　　来源：搜狐财经 作者：岳家琛

　　9月27日，朗诗地产发布公告称，执行董事兼董事局主席田明增持该公司股票。

　　具体来看，田明于2021年8月30日至9月24日通过其全资拥有的公司Easycorps Group Limited及其非全资拥有的公司Greensheid Corporation在公开市场购入2145.2万股股份，总代价为963.631万港元，占已发行股本的0.45%。增持后，田明持股比例为58.4%。

　　朗诗地产三年前股价高点为1港元，截至9月27日收盘，股价仅0.53港元，较此前高点跌幅47%。

　　不仅如此，据中报数据显示，今年上半年，朗诗地产亏损4.42亿元，三条红线位列“黄档”。

　　上半年净亏损4.42亿，下滑334%

　　半年报显示，今年上半年，朗诗地产陷入“增收不增利”的困局。

　　据半年报数据，朗诗地产上半年营业收入35.37亿元，同比增长23.98%；毛利7.99亿元，同比增长58.14%；净亏损达4.42亿元，同比下滑334.85%；归属于公司股东的净亏损为4.46亿元，同比下滑414%。

　　亏损背后是朗诗地产的销售及服务成本大幅提升。数据显示，朗诗地产上半年的销售及服务成本由去年同期的23.47亿元增长16.63%至27.38亿元。

　　三费方面，朗诗地产上半年销售费用2.27亿元，较去年同期的1.49亿元增长51.7%；行政费用8亿元，较去年同期的3.27亿元上升145.1%；利息费用约3.2亿元，较去年同期的3.61亿元下降12.81%。

　　朗诗地产表示，销售费用增加，除了销售规模同比增长外，受疫情影响，为促销售激励政策的力度也所有加大。

　　虽然利息费用下降，但朗诗地产的资本化比例提升至49.2%，较2020年同期的29.1%提升20.1个百分点。

　　朗诗集团作为起家于南京，深耕长三角的房地产公司，其主打的 “产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略备受关注。

　　2013年，朗诗在港上市，名为“朗诗绿色地产”。然而近年来，伴随来自中国金茂、阳光城、当代置业等诸多房企都打出了“绿色”的标识，以“绿色地产”为核心的朗诗地产受到各方的冲击，其市场占有率也不断下降。

　　2018年2月，朗诗绿色地产曾更名为“朗诗绿色集团有限公司”。彼时，朗诗集团董事长田明表示，企业更名是朗诗转型升级新战略的必然结果。

　　然而仅仅一年，朗诗地产的多元化尝试便戛然而止。2019年5月，朗诗地产与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。此后三个月，朗诗再度更名回“朗诗绿色地产”。

　　重心偏向美国市场，中国房地产销售收入降45%

　　从收入分布来看，朗诗地产逐渐将房地产开发及销售业务的重心偏向美国市场，中国市场的收入来源自2017年开始逐渐减少。

　　2017年至2020年及2021年中期，朗诗地产来自中国房地产开发及销售收入分别为40.95亿元、38.79亿元、31.27亿元、32.09亿元、4.72亿元；来自美国的收入则为13.31亿元、23.23亿元、39.23亿元、50.68亿元、26.57亿元。

　　其中，上半年来自中国的房地产开发收入同比下降45.37%，来自美国的收入同比增长63.21%。

　　利润录得亏损的原因，恰恰与朗诗地产偏向美国市场密切项目。今年上半年，美国市场房地产开发及销售分部亏损，由去年同期的1.85亿元扩大至3.85亿元。

　　此外，另一个造成亏损项目是汇兑亏损，由去年同期的盈利6110.5万元下降至亏损6721.3万元。

　　今年上半年，租金及管理费收入仅有0.02亿元，同比减少了85.5%，主要原因是上半年末出售深圳朗诗大厦所致。

　　去年12月末，朗诗地产以5亿元对价将深圳朗诗大厦出售予深圳科发工贸，获利约9775万元。对此，朗诗地产称，投资性房地产并赚取租金非公司未来主营业务发展方向。出售后，朗诗地产称所得款项净额将用作主营业务发展。

　　“三道红线”位列黄档，土储仅够1.5年开发

　　不过，2021年来，朗诗地产并未加大投资。

　　截至上半年末，朗诗地产的土储面积为498.88万平方米， 预计可售货值996.1亿元，上述两项数据降至5年内新低。

　　按照权益计算，朗诗地产应占项目储备可售面积176.53万平方米，预计可售货值293.9亿元，分别占比35.39%、29.51%。

　　关于土储下降，惠誉对朗诗地产评级报告指出，朗诗地产土地储备规模有限，土储年限较短，仅为1.5年，可能会阻碍销售增长和业务可持续性。

　　对此，朗诗地产的管理层表示，公司商业模式不再是内房股重资产模式，而是积极发展轻资产项目。不过，今年上半年，朗诗地产通过开发及管理服务取得的收入为4.05亿元，在营业收入中的占比仅为11.44%。

　　此外，朗诗地产还在出售项目。

　　9月2日，广州产权交易所披露信息显示，朗诗地产旗下广州朗秀企业管理咨询有限公司100%股权挂牌转让，转让底价为3.5亿元。上述项目是朗诗地产广州首个项目，也是唯一的一个项目。

　　2017年12月，朗诗地产公告称，广州朗秀向香港上市公司建业实业全资附属公司建昭有限公司、汉国置业深圳两个买家，收购后者持有广州越秀区标目标物业，交易对价为2.3亿元的股权和0.3亿元的债权。

　　在挂牌公告中，广州明秀2020年营业收入为1334万元，利润总额、净利润均为-657万元，资产总额、负债总额、所有者权益分别为2.7亿元、2.7亿元、-11万元。

　　负债方面，截至6月30日，朗诗地产的债务总计为70.7亿元，较去年年底的65.5亿元增长7.94%；现金及现金等价物以及受限制资金约39.4亿元，较去年年末的52.5亿元下滑24.95%。

　　依照“三道红线”规定，朗诗地产剔除预收款后的资产负债率为73.8%，净负债率为52.8%，现金短债比为2.74。其中剔除预收款后的资产负债率超阈值，位于“黄档”行列。