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　　■ 王丽新

　　年底将至，各地踊跃推出地块，多城取缔土拍限地价模式，土地市场重归“价高患上者”，但市场成交寒暖不均的款式仍未扭转。

　　中指研究院统计数据显示，2023年前11个月，天下300城室第用地出让金达21674.44亿元，同比降低21.42%；成交楼面均价为6407元/平方米，同比上涨8.62%；均匀溢价率为5.37%，较往年同期增加2.06个百分点。总体而言，天下室第用地流拍、撤牌数目均降低较着，但并未周全转热，底价成交还是主流。

　　土拍市场体现从来是楼市晴雨表，房地产真实的投资逻辑亦躲于此中。当前，行业正处在转型期以及危害出清期，靠杠杆驱动扩规模期间逐渐遥往。笔者认为，在投资收紧的情况下，房企拿地逻辑已经然生变，对片区以及地块的研判无穷趋于一致，更偏好高能级都会及焦点地段，“把控危害+包管往化率”已经成为新的投资“指挥棒”。

　　起首，投资体量小、地段好、限定少的地块更受青睐。在土拍溢价率动辄跨越100%的“高光时刻”，很多房企曾经一度转向压宝新城开发，转动投资数百亿元，采纳一二级联动开发的造城模式扩充土地储蓄，以此下降本钱，快速扩展规模。但自2021年行业入进调整期后，房企紧缩投资阵线，总价低、区位上风较着和对贩卖单价或者者拍卖门坎限定较少的单体室第地块，成为仍有实力扩表投资房企的重要选择之一。

　　这种地块有三年夜吸引力，一是产物业态大都会对准刚需群体，成交相对于活泼，归笼资金快；二是投资体量小，沉淀资金较少，利钱付出等资金本钱较低，资产周转速率快；三是曩昔难以抢到高价地的区域型房企，以“小步慢跑”模式成长，对处置该类地块更为长于。

　　其次，焦点都会焦点地段是房企投资核心。地段从来是房地产投资铁律，焦点都会、焦点区域韧性较强，一直是房地产商的投资重点。从拿地逻辑来望，焦点都会+焦点区域，是当前房企趋同的投资准则。多家房企均暗示，聚焦高能级都会成长，再也不入进新都会拿地。

　　因而可知，当前房企对投资精准度的把控已经与曩昔年夜为分歧。在粗放谋划期间，企业投资会存眷研究都会宏观指标“买地”。入进邃密化管理期间，“以销定投”是条件，尤为在当前，企业更存眷市场板块的典范特性，以便提高投资精准度。换言之，房企投资拿地已经细化至“一地一策”，收敛聚焦到要到达“投一成一”，拿地以前更要多层测算研究，评估单个项目首开往化率有看到达60%以上，才会英勇出手。

　　第三，对红利空间总体尚可地块，企业投资踊跃性较高。需求稳健、往化优良的都会，推出的位置优胜、可操作性强的地块，是比年来房企宁愿捐躯失落一部门利润也会踊跃参拍的土地。曩昔，因为限地价限商品房贩卖代价的规则，市场上泛起了一批与二手房倒挂的新居，这种地块中去去躲着企业要压宝的标的。

　　凡是而言，该类地块是香饽饽，大都房企都想将其收进囊中，今朝肯定性的贩卖往化率已经成为房企拿地的重要尺度。但去去这种地块不是甚么样的房企都勇于出手，由于若争抢过于剧烈，利润率可能低于3%。鉴于此，贩卖代价适中、红利空间总体尚可的地块，对产物本钱与品质把控能力较强的房企的举牌吸引力更年夜。

　　整体而言，近期因为多城已经消除限地价卖地模式，必定水平上会加重重点地块的竞争水平。但即使是焦点都会焦点区域的地块，代价弹性已经经不复以去，仍需房企谨严看待、理性参拍。

（责任编纂：王婉莹）