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杭州房企老板戚金兴，未能抵当年夜势。

4月26日，他执掌的滨江团体发布财报，曩昔一年，营收首破700亿，净利25.29亿元，同比下滑了三成。

与许多同业同样，戚老板计提了年夜量资产减值。

好在2024年头有所恢复，1-3月净利6.6亿，同比增加17.84%。

市场隆冬里，滨江逆势加仓。往年至今，它以及互助方一块儿，在土地市场投资了近750亿元。

凶猛出击之际，戚金兴也感觉到冷意。

“战友倒患上差未几了，若是咱们还站着，枪弹出格容易对准咱们。”他为2024年定调，要“自动卧倒、匍伏进步”，稳规模、稳排名、降杠杆。

重注杭州

比起还在艰巨自救的地产年夜佬们，62岁的戚金兴，显患上自在。

他已经掌舵滨江31年，率领公司从“杭州一哥”向“天下十强”靠拢。

曩昔一年，滨江以1534.7亿元的贩卖额，位居克而瑞贩卖榜第11位，晋升两个坐次。

这家浙系房企，持久深耕年夜本营杭州。

2023年，其在杭州的贩卖额达1276亿元，占比超七成；进献收进459亿元，占比六成以上。

戚金兴庆幸走了区域深耕策略。“若是（杭州）没有这个比例，曩昔5年，滨江团体‘也没了半条命’。”他在2023年底的恳谈会上说。

2023年，滨江斩获33宗土地，此中27宗在杭州，投进超200亿元。

2024年以来，滨江又花了167亿元，在杭州拿地9宗。

截至2023年底，公司的土储有六成位于杭州，浙江省内（杭州外）、省外分别占比25%、15%。

把鸡蛋放在统一个篮子里，有潜伏的布局性危害。戚金兴也慢慢加年夜其他区域的结构。好比宁波市场，收进占比就升至往年的6.97%，成为浙江省内第二年夜结构都会。

对付省外市场，戚金兴亮相，将重点结构上海。这是他时隔7年，再提进沪。

戚曾经在上海栽过跟头。2015年，他将上海作为省外开疆拓土的首站，两年内拿下了4个项目，规划5年内净投资100亿元。

惋惜，部门项目互助方泛起财政危机，入铺不顺。截至2023年底，滨江于浙江省外的在建项目，只有南京以及深圳。

一名房企人士奉告《21CBR》记者，上海市场改善需求强劲，总体比力平安，利润也高，适宜滨江这种主打高捧住宅的房企，但也有水土不平的危害。

利润压力

开年以来，楼市持续低迷行情，1-3月，滨江的贩卖额只有220.6亿元，同比接近腰斩。

弱市下，戚金兴选择戍守策略，方针在于三个“稳”字：稳规模、稳名次、稳区域。

按规划，本年滨江的贩卖额在1000亿元以上，排名天下15位之内。同时，要包管杭州区域的开发比例占到60%，省外不跨越10%。

截至2023年底，滨江的预售房款已经有1430亿元，稳住规模方针没有牵挂。

戚金兴的挑战在于，利润仍有压力。曩昔一年，楼市量价齐跌，公司毛利下滑至16.64%，同比微跌0.74%。

期内，滨江计提的存货跌价以及坏账筹备，共43亿元，致使净利削减了21.75亿元。

今朝，杭州4年夜焦点区域——上城、拱墅、滨江、西湖，仍执行新居限价政策。

然而，地价上限已经取缔，价高者患上的竞拍模式下，成交溢价率走高，项目低利润率的环境加重。

好比，杭州2023年最后一场土拍，滨江联手杭州地铁，拿下将来科技城137号地块，成交总价为17.18亿元，溢价率10.27%。

该项目的楼面价23708元/平方米，精装限价为36100元/平方米，房地价差只有12392元/平方米。有机构测算称，其贩卖利润率仅1.7%。

戚也筹算发力代建营业，曩昔，其职位地方很是边沿化，现在，抗周期上风凸显。

截至2023年底，滨江累计承接了31个代建项目，签约面积约870万平方米，本年规划再新增5至10个项目。

为包管有钱可赚，戚金兴加速了预售节拍，本钱管控更严酷。2023年，滨江的贩卖连带管理用度率，合计为2.2%，处于行业低程度。

这家以福利好、人效高著称的房企，也入行了薪资改革。

4月中，滨江内部通知，总薪资不变，将原固定工资的三分之一，纳进绩效工资。

公司给出的诠释是，要强化年度KPI有用稽核，防止乘虚而入，出工不着力。

2023年，滨江房地产板块员工有1076人，人均贩卖额约1.43亿元。

自动卧倒

当行业信念亟待归回，一点风吹草动，就触发市场的敏感神经。

4月中，滨江股价异动，有动静传，滨江将被国企接盘。戚金兴亲自辟谣：“企业成长是最佳的归应。”

往年头至今，滨江的市值缩水超四成，仅剩200亿元。在2024年胡润富豪榜中，戚金兴的身家为120亿元，少了55亿元。

为了提高平安系数，戚金兴提出，要自动卧倒，匍伏进步。卧却是为了随时站起来，等友军上来后，马上冲刺。

公司的焦点战术，落在降杠杆。

截至2023年底，滨江的权柄有息欠债360亿元，较上幼年了110亿元；均匀融资本钱降至4.2%之内，利钱付出一幼年了3.3亿元。

戚金兴但愿，本年融资本钱降至到4%之内，直接融资降至40亿元。

“今朝公司仍有超800亿授信还没有使用，将来市场一旦归热，投资可以马上到位。”他暗示。

节省的同时，他同步处理资产，归笼资金。

其预计，包含商店车库、年夜平层、偏遥地域的滞销产物，可清算库存234亿元。本年争夺完成一半方针，两年往化80%。

截至2024年3月末，滨江总资产为2800亿元摆布，较往年中的高点，缩表约300亿元，总欠债削减250亿元。

对付行业远景，戚仍然乐观。

他将当前市场比作一洼水池，年夜鱼没了，可能有团鱼、黄鳝或者泥鳅，乃至螺蛳、河蚌等。小鱼会长年夜，过几年又酿成年夜鱼。

“你患上不怕辛劳，患上有精准的能力以及目光。”

戚金兴等待，渡过低谷，滨江会有一个新的渔获季。