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近日，国信证券全新发布研报指出，一二线都会需求端拥有生齿流进以及限购松绑两年夜利好，总体而言，高能级都会室第用地成友谊况好过三四线都会，潜伏新居供应更多；同时高能级都会的地产贩卖体现，也将延续好过低能级都会。

与此同时，新居代价下和谐转为现房贩卖的坚苦均较年夜，二手房的代价以及现房更有上风。并且二手房的体现更好，这一近况年夜几率将持续。

（如下为陈述原文）

楼市近况：跟着生齿布局变迁、存量住房增多，房地产市场供求瓜葛产生重年夜变革，新增城镇栖身需求显著削减，而人均刚性栖身面积晋升空间已经有限。

尽管中持久仍有入阶性生齿流动以及住房改善两年夜住房需求支持房地产市场，但短时间必需应答购房者张望情感较重的问题。

不外2023年天下室第买卖总额为17.4万亿元，同比 6%，此中二手房以及新居买卖额占比为“四六开”，从2021年“三七开”归回至2016年程度。

比年来二手房成交额根基安稳，与新居贩卖额的急剧萎缩形成光鲜比拟。咱们采纳更高频的样本，即30城新建商品房成交面积(约占天下新建商品室第成交面积的14%)以及18城二手室第成交套数(约占天下二手房成交套数的14%)作交叉验证，结论均一致。

缘由阐发：

①成交布局：二手房买卖中高能级都会占比更年夜，而高能级都会室第买卖规模相对于不乱。

2023年，一线、二线、三四线及如下都会在天下新居市场的买卖额占比分别为16%、31%、54%，而在二手房市场的买卖额占比分别为31%、41%、29%。而一线、二线、三四线及如下都会2023年室第买卖规模分别至关于2019年的117%、100%、67%。

一样以高频样本数据交叉验证，结论一致。咱们认为，三四线及如下都会较着缩量与棚改货泉化安顿事情2017年今后推进力度减少慎密相干。

②相对于上风：从单都会维度望，二手房市场体现也更好，主要由于兼具代价上风以及现房上风。

新居以及二手房虽均存在“以价换量”，但施行难度分歧，二手房跌患上更早更深，以2024年6月代价比拟2021年同期，70城新居代价累计下跌6.5%，而二手室第代价累计下跌12.9%。别的二手房品质状况以及配套举措措施已经肯定，无交付危害且能即刻进住，在房价下行周期更受接待。

新居市场中，现房部门的贩卖规模、同等到占比体现均好过期房，与二手房在天下室第买卖总额中的趋向彻底一致。

趋向预判：二腕表现更好的近况年夜几率持续。

①高能级都会的地产贩卖体现将延续好过低能级都会。起首，一二线都会需求端拥有生齿流进以及限购松绑两年夜利好。其次，高能级都会室第用地成友谊况好过三四线都会，潜伏新居供应更多。

②新居代价下和谐转为现房贩卖的坚苦均较年夜，二手房的代价以及现房上风将持续。多地出台政策加年夜高品质室第供应、给予部门免计容支撑，有很多新居楼盘凭仗患上房率上风变相贬价取患上不错贩卖成就，但年夜范畴推行仍需光阴，且难防二手房入一步贬价。

③房产中介话语权还将晋升，而地产开发贸易绩延续承压。以中国最年夜的房产买卖以及栖身服务平台贝壳为例，2023年新居营业GTV市占率9.7%，2024Q1市占率8.2%。虽市占率有所颠簸，但应收账款周转天数、“预支佣”模式占比、佣金费率均较着改善。与房产中介相比，地产个股的贩卖拿地环境以及红利能力依然欠安。

投资建议：

预期高能级都会地产贩卖规模占比晋升、二手房成交体现优于新居的趋向将延续。

今朝仍没法果断房价什么时候能止跌，难以给出重资产开发的房地产企业的真实价值，但轻资产运营的房产中介行业迎来机会。

房产中介经由过程促进房产买卖赚取佣金，既能盘活住民存量房、又能协助往化房企新居，同时门店结构都会以一二线为主，从楼市成长趋向中充实受益。建议更存眷房产中介行业，个股端建议存眷贝壳-W、我爱我家。