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“年夜家都在统一条舟上。”

在被投资者问及旗下高端阛阓海港城本年上半年的贩卖体现时，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海如是答复，“咱们的体现与市场一致，没有跑赢年夜盘，豪侈品类与非豪侈品类之间没有太年夜差别，everybody is in the same boat。”

消费市场入进调整周期，高端阛阓未能走出自力行情。房地产市场调整的压力起头舒展到向来稳健的港资房企，维港两岸的置地广场、旷古广场、IFC、K十一、海港城等高端阛阓暗地里的港资房企们，不能不直面市场下行的挑战。

本年上半年，以长实团体、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等为代表的老牌港资房企，泛起红利下滑乃至吃亏的环境。

凭据Wind统计数据，本年上半年，长实团体、新世界成长、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地产、旷古地产、嘉里建设、九龙仓置业8家港资房企合计实现业务收进约1033亿港元，同比下滑18.64%；实现回属母公司股东的净利润约161亿港元，同比年夜降179亿港元。

多家房企均在财报或者事迹会上表达了对市场延续下行的担心。

长实团体在财报中暗示，地缘政治压力及商业冲突延续为全世界经济带来各类挑战；九龙仓置业指出，本港营商情况依然坚苦，汇率走势晦气、息口高企及人手欠缺影响营业营运能力，零售业以及旅店业饱受消费模式转变的打击；恒隆地产董事长陈文博坦承，“股价也好，事迹也好，有一点挑战，有一点压力。”

事迹承压，但大都港资房企仍表达了对将来的持久望好，抄底投资。

恒隆地产以及香港置地借市场调整期，对旗下上海恒隆广场、香港中环置地广场入行扩建进级。旷古地产主席白德利称，旷古地产的一千亿港币投资规划入铺抱负，迄今已经许诺投放跨越60%资金。

“虽然焦点市场泛起疲态，尤为香港办公楼市场体现低迷，但咱们对付在中国香港以及中海内地的自身营业久远增加仍然布满信念，尤为望好北京、上海及年夜湾区。”白德利暗示。

香港广东道豪侈品牌林立，期间周报记者摄于2024年6月

罕有吃亏

曩昔三年，港资房企的业务收进、净利润就已经显现下滑趋向，本年的降幅尤其较着。

Wind统计数据显示，2022年至2024年的上半财年，长实团体、恒隆地产等8家港资房企的总业务收进分别为1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港元，回属母公司股东的净利润分别为418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下滑。

本年上半年，多家房企红利泛起双位数的跌幅，个体吃亏。

此中，长实团体收进220.08亿港元，同比降低10.55%，股东应占溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元降低16.47%。净利润下滑的缘由指向物业贩卖收进确认削减致使利润进献下降——上半年长实团体实现物业贩卖收进46.35亿港元，同比降低43.79%；实现收益18.21亿港元，同比降低48.41%。

旷古地产的收进则为72.79亿港元，同比根基持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比降低19%。旷古地产行政总裁彭国邦暗示，虽然2023年显著苏醒，香港零售组合期内受多项宏观经济不开阔爽朗身分影响，延续出境游览及旅客消费习气扭转，均对零售市场发生晦气影响。

恒隆地产收进约61.14亿港元，同比增加17%，股东应占净利润约10.61亿港元，同比削减55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在答复媒体发问时直言，“你问我将来的远景，咱们也望不透，暂时也不敢看患上太遥，现下是保本保命的时辰。”

香港置地、九龙仓置业、新世界成长则罕有泛起吃亏。

本年上半年，香港置地实现收进9.72亿美元，较往年同期的6.70亿美元增加45.1%，但回属于股东的净吃亏从往年同期的3.33亿美元扩展至8.33亿美元。

九龙仓置业收进65.01亿港元，同比微增0.43%，股东应占吃亏10.52亿港元，与往年同期的红利18.05亿港元相比，骤降158.28%。

九龙仓置业将事迹不振回因于市场疲弱。“香港进境游览正在艰辛谋划之际，出境游览日趋增长亦入一步冲击当地消费。本年首两个月，总体零售贩卖在低基数下增加平淡，其后在三月份泛起迁移转变点，疫情后恢复向上的走势中止并失落头向下，第二季的零售贩卖更泛起双位数急剧下滑。”

新世界成长的事迹预报称，因为在2023财年落成并移交的主要项目缺少收益确认、投资及成长物业及商誉重估或者耗蚀吃亏、出售事项简直认吃亏，和年内利率延续高企及人平易近币贬值，其预计于2024财年录患上股东应占吃亏（包含延续及已经终止谋划营业）为190亿港元至200亿港元之间。

账面巨“亏”

港资房企红利下滑缘由有二：一是赚钱变患上更难了，卖房、收租的收进都在缩水；二是房价深度归调，殃及投资物业估值。

长实团体、旷古地产、香港置地都是香港知名“年夜田主”，在中环、尖沙咀等焦点地段坐拥年夜量谋划性物业。因为市场不景气以及供给多余，拥有香奈儿、爱马仕、路易威登等豪侈品牌租户的包租公们也过起了紧日子。

香港中环写字楼，期间周报记者摄于2024年6月

本年上半年，旷古地产香港零售物业组合旷古广场、旷古城中间、东荟城名店仓的零售额分别下跌13%、4%、3%，房钱收进同比下跌3%至11.98亿港元；办公楼物业组合方面，因为供给不竭增长，叠加需求疲软，房钱受压，房钱收进下跌7%至25.76亿港元，截至本年6月末的出租率为89%。

恒隆地产本港市场的租赁营业收进下跌8%至15.48亿港元。零售物业因为主要贸易区及游览区部门主要租户房钱下调，致使收进下挫；办公物业面临市场不景，恒隆地产自动下调部门办公楼房钱，主要触及中环一带租户，收进下跌14%，出租率为83%。

九龙仓置业两年夜贸易地标海港城以及期间广场写字楼部门，出租率分别为88%、87%，收进分别下跌2%、8%，红利分别下跌5%、10%，贸易部门患上益于海港城面向广东道长达530米的临街店面上的16个豪侈品牌继续吸引浩繁主顾到访购物，红利连结微增。

“今朝所有物业种类都供过于求，惟冀（但愿）汇率以及利率等周期性身分改善后，需求患上以归升。”九龙仓置业暗示。

投资物业账面价值缩水，对当期利润体现造成负面影响，是港资房企红利能力减弱的主因。

投资物业重估损益，是企业所持有的贸易、旅店、办公等投资物业，在陈述期内依照公平市值颠簸入行从新估值后产生的净值差额，计进当期损益。当行业承压，投资物业公平价值降低，房企的事迹体现不成防止遭到波及。

投资物业公平价值年夜幅缩水，是九龙仓置业事迹由盈转亏的主要缘由。凭据九龙仓置业通知布告，截至本年6月末，其投资物业资产总额为2230亿港元，发生2%的重估减值。此中，海港城（不包括三间旅店）评估值降低29亿港元至1516亿港元，期间广场估值降低13亿港元至460亿港元。

在计进投资物业重估减值后，九龙仓置业股东应占溢利吃亏10.52亿港元；若剔除了减值影响，总体营收、红利根基与往年同期持平。九龙仓置业管理层暗示，若是零售市场体现延续疲弱，不排除了下半年仍必要减值。

值患上注重的是，九龙仓置业在财报中指出，团体资产净值较五年前下降16%。

吃亏8.3亿美元的香港置地一样将事迹不振回因于减值拨备。

香港置地暗示，内地房地产市场情况变革使团体对开发项目的订价入行周全审查，计提了共计2.95亿美元的非现金拨备，受影响的项目主要位于武汉、南京以及重庆的非黄金地段。

“这些拨备是当基于市场可比代价的预期贩卖代价低于账面价值才必要计提的”，如扣除了非常常性拨备影响，香港置地本年上半年股东应占利润为2.88亿美元，尽管同比降低31.75%但仍连结红利。

重仓内地的新世界成长亦泛起巨额账面浮亏。

截至2023年底，新世界成长在内地的土储总建面约435万平方米，焦点物业成长项目主要散布于广州、深圳、佛山、武汉、宁波、沈阳等都会。受房价归调影响，新世界成长在2024财年入行一次性非现金重估或者耗蚀吃亏，总额在85亿港元至95亿港元之间，预计录患上股东应占吃亏在190亿港元至200万港元之间。

不外，对投资物业入行减值拨备，是房企提早开释危害的通例操作，而非谋划层面泛起基础性问题。

旷古地产本年上半年录患上投资物业公允值吃亏8.79亿港元，2023年同期为16.35亿港元。“投资物业公允值变更属于非现金性子，不会对公司的营运现金流或者股东应占根基溢利组成任何影响”，白德利说。

抄底投资

对付年夜部门港资房企来讲，当下的坚苦年夜约是其数十年甚至上百年成长长河中的一朵浪花。见惯了风波的“老船主们”纷繁在市场谷底追加投资，希冀掌控市场轮起色会。

“旷古地产对中海内地市场久远远景之信念，反映在计划中的投资项目上。”白德利暗示，旷古地产的千亿港元投资规划入铺抱负，迄今已经许诺投放跨越60%资金，此中，投放500亿港元于内地市场，入一步扩大及晋升现有项目；投放300亿港元于香港市场，扩大焦点贸易物业组合旷古坊及旷古广场；投放200亿港元于香港、内地、东南亚多个新市场，成长室第交易项目。

旷古地产在内地的投资主要位于上海、西安、三亚、广州及北京。

在上海，旷古地产落地两个年夜型综合体项目，上海前滩综合成长项目、上海洋泾综合成长项目，上海已经成为旷古地产在内地营业规模最年夜的都会。在广州，旷古地产与广州珠江实业团体互助，在荔湾聚龙湾片区建设年夜型综合成长项目的零售部门，并于本年8月投患上河汉路387号项目，翻新作为高档零售物业旷古汇的新增部门，令旷古汇建筑面积增加43%。

彭国邦暗示，旷古地产的1000亿港元投资规划自2022年颁布发表推动至今入铺抱负，尤为是中海内地市场，中海内地市场为推进收进增加的关头，在久远扩大规划中亦具备首要的策略意义。

“于2027年前在6个内地都会成长11个主要以零售主导的年夜型贸易项目”——这是白德利给旷古地产制订的方针。

恒隆地产选择扩建上海恒隆广场。

陈文博称，上海的竞争愈来愈剧烈，恒隆广场扩建目的就是提供更多空间，知足当前年青人的需求。“趁宏观市场的放缓时间，若是咱们可以不花太多钱，可是可让咱们的产物做患上更好，实在更应当加速入行。”

香港置地在6月尾颁布发表启动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，规划投资跨越4亿美元，扩建进级置地广场零售物业组合，为主顾带来顶级豪华购物体验。别的，香奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地广场多家现有豪侈品牌租户亦将分外投资约6亿美元，介入项目设计与打造极新体验。

相对于而言，欠债净额与总资源净额比仅为5.5%的长实团体较为守旧。长实团体主席李泽钜暗示，长实有耐烦，历来不会抱有“志在必患上”的心态。“当香港或者内地有巨大的投资机遇时，咱们有能力随时动用年夜量资金归来入行投资。”

虽然管理层们在事迹会上、在财政报表中集体开释信念，暗示望好市场持久向好，但眼下的坚苦亦是客观存在的。

摩根年夜通、花旗银行等机构对多家港资房企给出中性评级。

基于对长实团体将来红利远景的评估，花旗银即将长实团体的方针价从36港元下调至33.5港元。花旗银行称，长实团体作为香港的主要地产开发商，拥有多个在建以及计划中的项目。然而，市场情况的变更以及项目入铺的不肯定性可能对公司的红利能力发生影响。

吴天海也说，“咱们预计本年下半年不会有太年夜的欣喜。”