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2024年上市房企中报季落下帷幕，截至今朝，100余家上市房企发布了中期事迹陈述，从事迹体现望，上市房企业务收进、毛利率、净利润等各项指标广泛下滑，此中76家上市房企实现红利，87家吃亏，吃亏企业超对折。

房地产市场延续调整给房企谋划带来庞大压力，传统房地产开发贩卖营业营收以及利润断崖式下滑，压力之下，愈来愈多的房企在传统营业以外起头追求模式转型。从上市房企半年报环境望，虽然开发营业下滑较着，但贸易地产运营、住房租赁、物业服务、衡宇代建等营业对房企谋划形成为了较强的支持，不动产谋划以及服务成为房企新的利润增加点。

1、贸易地产成房企第二增加曲线

贸易地产履历了自2017年以来延续深度调整，慢慢从年夜规模拿地的横向扩张模式向存量物业革新晋升、轻资产运营模式转型，谋划效益企稳归升。虽然总体房地产市排场临压力，但贸易以及零售部门体现出较强的韧性，出格是一些贸易地产龙头企业，凭仗其持有的焦点都会优质物业，和超强的谋划能力，将贸易地产打造成企业的第二增加曲线。

以华润为例，上半韶华润置地实现业务额791.3亿元，此中常常性收进合计200亿元，常常性收进尽管只占总业务额的25.3%，却进献了51.4%的焦点净利润，首次跨越房地产开发贩卖营业，贸易地产成为其名不虚传的第二增加曲线。毛利率方面，其房地产开发贩卖毛利率仅为12.4%，而谋划性不动工业务毛利率到达了71.5%。

招商蛇口的贸易地产运业务务一样对公司事迹组成壮大支持。2024年上半年，公司实现业务收进512.7亿元，同比小幅下滑0.33%。分板块望，开发营业实现399亿元，同比下滑4.15%；资产运营板块实现31亿元，同比增加13.05%，都会服务板块实现82.7亿元，同比增加14.94%。

平易近营房企“优等生”龙湖团体上半年实现业务收进468.6亿元，此中运营及服务营业合计实现收进131亿元，占比28%，同比增加7.6%。尽管营收占比不足三成，运业务务以及物管服务却进献了68亿元，在团体的利润组成中占比跨越80%。龙湖团体董事会主席兼首席执行官陈序平在中期事迹发布会上暗示，预计到2028年年末，团体的谋划性收进占比可以过半，届时龙湖整个营业将切换至新的成长模式。

贸易地产对新城控股总体事迹进献率也在不竭走高。“室第 贸易”双轮驱动战略继续巩固新城控股在行业中的竞争上风。本年上半年，公司实现贸易运营总收进为62.12亿元，同比增加约19.44%；实现不含税物业出租及管理收进58.04亿元，占公司业务收进的17%；物业出租及管理营业毛利41.91亿元，占公司总毛利由往年同期的43%晋升至57%；物业出租及管理毛利率达72%。

“室第 贸易”双轮驱动的另有越秀地产。上半年其贸易物业总谋划收进13.31亿，同比上升4.8%；此中直接持有贸易租赁收进2.97亿元，同比增加41.3%；其余部门均由越秀房托所进献。越秀地产与越秀房托构建的“地产 基金”双平台互动模式，有用实现贸易地产投融管退的完备链条，形成协同成长。

室第开发龙头万科，本年在房地产市场遭遇重挫，上半年净吃亏98亿元，可是从半年报数据望，贸易板块依然是延续红利的赛道。陈述期内，万科贸易营业(含非并表项目)业务收进45.9亿元，同比增加6.7%。此中印力管理的贸易项目业务收进27.1亿元，总体出租率94.2%。

别的，央企龙头中海地产2024年上半年实现贸易物业收进为35.4亿元，同比增加20%。

2、住房租赁成房企结构重点

房地产入进存量期间，创建“租购并举”的住房轨制为我国住房租赁市场成长缔造了新机会，也为房企营业转型斥地了新路径。新型城镇化进程中3亿新市平易近、都会低收进群体以及年青人的住房需求为住房租赁市场形成壮大支持。央行在第二季度货泉政策执行陈述中暗示，下阶段要继续阐扬好支撑政策对住房租赁工业的推进作用，完美住房租赁金融支撑系统，同时充实调动市场化机构的踊跃性，经由过程更多社会资金的投进，创建可延续成长的贸易模式，支撑存量商品房往库存，助力推进房地产行业转型成长。

履历过2015年到2018年的非理性成长和之后的年夜规模洗牌，长租房市场已经慢慢从无序成长归回理性以及规范。从房企半年报可以望出，愈来愈多的房企将住房租赁作为延续深耕的赛道。

在长租公寓方面，招商蛇口已经结构19个都会，已经开业项目谋划建筑面积约133万平方米，房源总数3.24万间；建设期项目计划建筑面积约83万平方米。2024年上半年，招商蛇口长租公寓营业运营收进为6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%。陈述期内公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为根本资产，展开根本举措措施公募REITs 申报刊行事情，今朝已经获相干部分审核经由过程。

在长租公寓市场，中海地产上半年实现业务收进1.2亿元，同比增加57%。长租公寓结构都会11个，已经开业项目21个，拓铺总规模达73万平方米，6个月以上房源出租率96%。这一增加反映了中海地产在长租公寓领域的战略结构以及市场扩大的胜利，其长租公寓营业正在慢慢成为公司收进的首要构成部门。

2018年万科起头将住房租赁肯定为焦点营业。在需求萎缩、贩卖不顺畅的市场情况下，万科探索出的“以售转租”模式成为盘活存量资产的首要手腕。从租赁室第营业来望，上半年万科旗下“泊寓”实现业务收进17.3亿元，同比增加5.3%。截至6月尾，泊寓在天下29个都会共运营管理租赁住房 24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模已经经到达天下第一，出租率则到达了95.2%。同时，万科长租营业运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力获得了长足的晋升，本年新拓铺房源1.5万间，并在多个都会与国资国企告竣了战略互助意向，将来互助总房源数超2万间。万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜暗示，坚定地望好长租公寓这项营业，并始终把长租公寓作为万科的三年夜焦点营业。

3、物业服务追求解脱母公司依赖

在房地产开发营业年夜幅下滑的布景下，房企物业服务板块体现可圈可点，尽管受年夜情况影响泛起增收不增利的环境，但比房地产开发贩卖仍然要好不少。从半年报数据望，物业服务焦点营业显现稳步增加态势。62家上市物业服务企业营收总额到达1452.17亿元，同比增加6.25%。此中碧桂园服务以及万物云分别以210.46亿元以及175.60亿元的营收位居行业前两位，滨江服务则以38.68%的同比增速领跑行业。别的，德商产投服务、苏新服务、越秀服务、彩糊口营收增速也分别到达36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的体现较为亮眼。

上半年重点企业（剔除了开发商脱险及吃亏的企业）根本物业服务毛利率14.1%，比往年同期增加0.1个百分点，在行业压力较年夜布景下逆势连结较好的效率。重点企业2024年上半年净利润同比增加12%，与收进增速连结持平。此中华润万象糊口净利润19.2亿元，稳居首位。

管理规模上，披露数据的51家上市物企在管面积总值到达77.12亿平方米，同比增加9.43%。此中碧桂园服务在管面积已经突破10亿平方米年夜关，到达10.56亿平方米。

从中报还可以望出，物业服务企业正在慢慢离开母公司的营业依赖，显现自力成长的加快趋向。愈来愈多的企业夸大谋划以及财政的自力性，经由过程削减对联系关系方营业的依赖，晋升市场竞争力。恒年夜物业、融创服务、世贸服务等企业均显著下降了来自联系关系方的收进占比，加年夜了第三方市场的拓铺力度。截至2024年6月30日，永升服务来自第三方的在管面积达1.8亿平方米，同比增加10.9%，占总在管面积的比例为74.4%。上半年卓着商企服务第三方营业收进同比增加了17.0%，到达12.5亿元，占总收进的比重晋升至60%。相比2023年同期，第三方营业收进占比提高了1.9个百分点。

4、代建赛道从蓝海走向红海

房地产代建是房企轻资产转型的首要标的目的。据不彻底统计，已经有超90家企业涉足代建营业。跟着龙头房企以品牌上风强势杀进，代建也从曾经经的蓝海走向房企血拼的红海。

面临剧烈的市场竞争，很多企业转向当局代建领域追求增加，当局代建的规模迅速扩展。2024年上半年，TOP20房企当局代建新增规模跨越2000万平方米。华润置地、绿地控股、国贸地产、中天夸姣、宋都管理的代建营业中，当局代建面积占比超60%。上半韶华润置地都会代建营业实现业务额人平易近币3.9亿元，期末在管项目358个，上半年新增当局代建签约面积排名行业第二。跟着城中村革新、保障性住房建设等“三年夜工程”的启动，当局代建项目将继续遭到高度器重，行业预计将延续增加。

在贸易代建领域，绿城管理的上风职位地方仍然较着。上半年绿城管理实现业务收进16.7亿元，同比增加7.79%，毛利率仍然维持在51.52%的高位。出格是贸易代建对营收进献跨越78.4%。陈述期内净利率同比微降0.4个百分点至29.42%，回母净利率30.02%，同比微降0.6个百分点，尽管同比有所归落，但在剧烈的市场竞争中仍然体现出较强的红利能力。

作为综合实力TOP10的房企，新城控股也已经成立了代建、代管营业平台“新城建管”，延续拓宽成长赛道。违靠母公司的战略结构与资本堆集，新城建管已经根基实现天下化结构。截至6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计贸易综合体管理项目超50个，上半年新增签约面积超352万平方米。

龙湖龙智造也是近两年快速突起的代建品牌，本年上半年，其新增代建类项目26个，总建筑面积为432万平方米。截至今朝，龙湖龙智造已经经累计获代替建类项目超110个，总建筑面积跨越2100万平方米，上半年实现代建项目贩卖40亿元。

房地产市场深度调整为房企谋划带来庞大压力，同时也强逼房企绝快做出战略调整，寻觅新赛道，探索新模式，晋升新技术，从客观上加快了房地产新模式的形成。