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2024年，房地产行业仍处于深度调整期。但跟着9月尾系列楼市利好政策落地，热门都会楼市成交迅速归热，百强房企贩卖事迹亦泛起归升。

中指研究院监测数据显示，2024年前11月相较于前10月，TOP100房企贩卖总额同比降幅收窄了4.08个百分点，而前10月相较于前9月，同比降幅收窄了1.8个百分点。尤为是10月，TOP100房企的贩卖额实现了同比增加 10.53%以及环比增加67.45%。

不外累计来望，2024年前11月重点100城新建商品室第贩卖面积同比降低23%，供应端体现总体偏弱，总体库存仍处高位，截至11月末重点都会可售面积出清周期为21.2个月。凭据“中国房地工业中持久成长动态模子”测算，2025年天下房地产市场仍将显现“贩卖规模恢复仍面对挑战，新动工面积、开发投资或者继续归落”的特色。

《逐日经济新闻》记者发明，在贩卖额见顶、利润率受限的市场布景下，房企正慢慢由传统的地产开发商向运营商、服务商转型，浩繁房企纷繁探索轻资产与重资产并重的综合运营服务模式，同时在贸易、代建以及物业服务等细分领域加快结构。

超百家房企进局代建

从国度统计局发布的前11月天下房地产市场运行数据来望，房地产投资、贩卖、融资等各项指标虽有所改善，但不及预期。

开发赛道体现欠安，让房企加倍器重第二曲线的增加，此中代建更是成为诸多房企眼中的“香饽饽”，比年来竞相进局该赛道。

克而瑞监测数据显示，截至2024年9月，已经经有跨越100家房企进局代建或者承接代建营业。此中，贩卖排名前50的房企中，有46家结构了代建营业，仅有少数企业如年夜华团体、香港置地等未有代建营业。

2024年前9月代建企业新增签约建筑面积TOP10 来历：克而瑞

如正在入行重组的美的置业也暗示，重组儿女建营业将是公司营业很是首要的构成部门，但愿在将来2~3年内，第三方代建营业占总体开发代建营业的比例逐渐跨越20%。

“当前市场上有意愿、有能力的企业几近全数‘下场’做代建了，竞争水平入一步加重。有些企业为了增长利润增加点已经早早结构，有些企业则是‘夹缝求生’快速进局。”克而瑞阐发暗示。

而面临剧烈的市场竞争，很多企业转向当局代建领域追求增加，这也使患上当局代建的规模迅速扩展。2024年前三季度，房企代建新增规模TOP20新增签约建面12040万平方米，较二季度末增加40%。此中，华润置地、绿地控股、国贸地产、中天夸姣以及宋都管理的代建营业中，当局代建面积占比均跨越60%。

“跟着城中村革新、保障性住房建设等‘三年夜工程’的启动，当局代建项目将继续遭到高度器重，预计行业将延续增加。”克而瑞指出，不外从项目类型来望，商品室第项目还是代建的主要营业类型，占比到达56%。

“从今朝来望，央国企环抱当局代建的护城河逐步转向市场化代建，并在主业上风的根本上再细分领域堆集经验以及上风。平易近企成长受限相对于较少，贸易代建现实操作也相对于机动，进局根基以其年夜本营以及房地产成长堆集下来的资本整合为主。”克而瑞认为，在代建行业竞争加重的布景下，企业仍是应当不竭立异以及晋升技能程度，以应答日趋剧烈的市场竞争。

REITs推进房企加快转型

记者注重到，除了代建外，华润置地、龙湖团体、万科等房企还在贸易赛道上延续发力，经由过程贸易投资、资产管理等实现突围。

以龙湖团体为例。截至2024年上半年，龙湖团体的谋划性收进到达131亿元，同比增加7.6%，占公司总体收进的比重到达28%，对焦点利润的进献率晋升至80%以上。凭仗谋划性营业的高利润率，公司胜利腻滑了周期内的利润颠簸。

在2024年的中期事迹会上，龙湖团体管理层暗示：“依照这个速率，咱们预计在2028年末，团体的谋划性收进占比可以或许过半。到当时，咱们整个营业模式可以说切换到了新的成长模式。”

华润置地的环境也雷同。2024年上半年，华润置地的常常性收进已经到达200亿元，同比增加9%，占公司焦点净利润的比重跨越五成，且首次跨越了开发贩卖型营业的进献。

谋划性营业的快速成长，也为房企公募REITs试点提供了更多可能。如华润置地已经经构建贸易、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资源轮回加倍通顺；万科在半年报中透露，2024年已经实现多赛道REITs突破，贸易REITs完成上市，物流、租赁室第REITs已经入进申报流程。

截至2024年12月19日，华润置地、招商蛇口、年夜悦城、万科、首创城发以及中国金茂这6家房企共有8只REITs产物完成上市，总刊行规模到达224.22亿元。

“在行业深度调整的年夜布景下，相干房企可以经由过程刊行公募REITs加速企业轻资产化转型，入一步加强资源实力。”克而瑞阐发指出，公募REITs同时链接了房企与投资机构，或者在将来催生出更多可能的互助机遇。

物企延续加年夜外拓力度

作为脱胎于房地产行业的物业管理行业，在2024年一样迎来了新变革。中指研究院统计数据显示，2024年上半年，物业上市企业管理面积的均匀值约为1.41亿平方米，同比增加9.3%，但较上年同期的增加率降低了3.05个百分点；合约面积的均匀值约为1.87亿平方米，同比增加2.19%，较上年同期的增加率降低了约3.63个百分点。

中指研究院物业事业部总司理牛晓娟在接受记者采访时指出，合约面积的均匀增速较管理面积的均匀增速低7.11个百分点，这象征着将来合约面积所带来的规模增加动力将逐渐削弱，其增加潜力也有限。

在此影响下，物管企业的业务收进增速均值降幅也由2021年的41.54%降低至2022年的15.93%，入而降低至2023年的8.20%。

虽然增量市场增速放缓，但市场存量足够年夜。中指研究院预计，2025年天下物业管理规模仍将到达315亿平方米；而2023年百强物业企业总管理面积为135.96亿平方米，占市场总管理面积43.16%，市场残剩空间足够年夜。

为更快抢占存量市场，并慢慢下降联系关系开发商带来的影响，物业企业在曩昔几年里延续加年夜外拓力度，物管企业的管理面积中来自第三方的占比也逐年爬升，从2020年的42.23% 一路走高至2024年上半年的53.76%。

这一时代，物管企业也慢慢解脱过去对规模的盲目寻求，转而追求高质量成长。自动“割舍”低质效、低收缴率、管理难度年夜、成长潜力小的项目，成为许多企业配合的选择。

2024年上半年，万物云退出了17个室第物业项目，触及饱以及收进约8940万元；金科服务也撤场管理面积约2990万平方米。截至2024年6月末，绿城服务的储蓄面积较上年同期净削减约2150万平方米，主要就是因为储蓄面积的交付及对部门非焦点都会及存在交付危害的储蓄项目的自动退出。

不外必要指出的是，当企业不约而同地但愿能更快更准地获取优质项目，存量市场的竞争也就愈加剧烈起来。

比年来，部门物业企业为提高项目中标率，市场上起头泛起物业企业“带资出场”“低价竞标”等竞争方法。与此同时，重庆、青岛城阳区、武汉江夏区等地还出台物业费引导价，必定水平上影响了物业企业在小区物业费方面的收进。

“非市场化的物业费订价有碍行业高质量成长，物业企业服务质量与代价匹配，是行业市场成熟与前进的首要标志。”牛晓娟阐发认为，物业企业之间将持续剧烈竞争的场合排场，根本服务领域极可能将泛起“卷服务”“卷代价”等征象，企业将加倍器重营业深耕与内功修炼，寻求提质增效。从久远望，这将推进行业真正形成“质价相符”的市场款式。

别的，在牛晓娟望来，2025年物业企业结构多元服务营业时会加倍谨严，专业赛道中的平易近营企业也会遭到资源市场存眷。

与此同时，在科技赋能的行业布景下，AI技能与智能硬件将加快在物业企业的营业实践中落地。牛晓娟暗示：“这些都将为优质物业企业提供更多的成长机会，促成行业总体竞争款式优化，推进行业继续向高质量标的目的成长转型，入而晋升行业的总体服务程度以及运营效率。”