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2024年的房地产行业，土地市场的变革成为不成轻忽的篇章。

“2021年以来，从贩卖到拿地的传导机制有所弱化，实在质在于房企的举动逻辑由增加导向转为平安导向，贩卖归款更多用于兑付债务，而非扩张拿地。”东北证券阐发师张明遥称。

房企谋划逻辑的转换，勾画出地产行业在2024年往库存海潮下，土地市场也产生了深入变革。

克而瑞阐发师指出，在行业迈进往库存新周期布景下，从都会视角来望，土地成交规模小于商品房成交规模成为2024年土地市场一个首要特性。

克而瑞数据显示，截至2024年12月20日，天下300城土地成交建筑面积同比归落17%，预计整年成交建面降至11亿平方米摆布，与商品房成交规模相近。

而专项债支撑收购存量土地的助力、一线都会土拍政策的调整，或者对将来土地市场发生首要影响。

张明遥暗示，预测2025年，房价的止跌归稳推进商品房贩卖苏醒，拿地端亦有看边际改善，但斟酌到今朝主流房企仍处于缩表周期，拿地体现将持续都会间分解特性，总体体现为降幅收窄。

一二线都会成房企首要补仓地

稳市场、往库存成为行业企业当前成长第一要务布景下，2024年土地成交规模连结低位运行状况。

土地出让金方面，据财务部数据，2024年前11月，国有土地使用权出让收进32626亿元，同比降低22.4%。

新居市场延续盘整之际，天下土地供给规模也随行就市，做出调整。据悉，自2022年以来各田主动下调了供地规模，而且在2023年由天然资本部主导推出了预供地轨制，入一步促成了地块信息的公然透明，包管了土地出让的充实竞争。2024年，天然资本部发布新规，划定商品室第往化周期跨越36个月的都会，将暂停新增室第用地出让。

“作为行业往库存先行指标，土地出让规模的调整，既是行业供求纪律的自我调整，也表现了处所主管部分开展的自动应答，有益于不乱市场预期。”一名房地产行业阐发师指出。

在此情况下，2024年土拍市场总体维持点状高暖、延续分解的趋向。尤为是9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等焦点都会部门地块竞拍出高溢价。

据中指院统计，尽管各线都会成交规模均缩量，但一线都会土地出让金占比晋升，房企拿地入一步聚焦于焦点都会，1-11月TOP20都会室第用地出让金占天下比重仍过半。

从土拍暖度来望，北上深杭还是房企首要补仓之地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍踊跃。中指院数据显示，2024年1-11月，22城室第用地溢价成交占比为24.1%，较往年同期归落13.3个百分点。分都会来望，深圳、杭州、上海溢价成交宗数占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余都会广泛在2成如下。

“当前房企投资拿地更寻求肯定性，一二线焦点都会优质地块成为房企抢地重心，而大都三四线都会土地照旧少人问津，土地市场显现局部火暖、总体偏寒的款式。”克而瑞阐发师称。

别的，很多规模房企也暗示，坚持“以销定投”的战略，将投资集中在一线都会和焦点二线都会。

一名TOP10房企高层暗示，团体在拿地策略上加倍聚焦在高线都会，尤为是都会的焦点区域。这类策略有助于确保资金平安、穿越周期，并捉住土地市场的新机遇。

值患上存眷的是，在一线都会中，北京、上海等地土拍政策有所调整，恢复价高者患上的竞拍方法，必定水平晋升了土地市场的活泼度以及竞争度，优质地块遭到浩繁房企的存眷以及比赛，对不乱土地市场预期起到了踊跃作用。

“需求端预期改善，上海、杭州、北京等地限房价政策的退出，和更多高端新居项目的开盘，有看推进2025年继续迎来更多高品质、高单价地块成交，并动员投资端信念归升。”中指院阐发师称。

央国企还是拿田主力

拿地企业方面，2024年依然连结了少数央国企占主导、多地城投托底、平易近企稳中求入的款式。

克而瑞数据显示，前11个月央企拿地金额占百强30%比例，国企到达23%，分别较2023年同期降低10个百分点以及上涨6个百分点；平易近企拿地金额占比14%，较往年同期降低4个百分点。

相较之下，城投在央企投资下滑布景承当了更多的托底作用，TOP100房企中，城投拿地金额占比到达26%，仅次于央企，较2023年同期增长15个百分点，

“前11月北京、上海、广州、深圳等都会央国企拿地占比均在八成摆布，土拍情感偏弱的都会处所国资占比力高，如无锡、沈阳、南京、福州、长春等都会处所国资占比均超5成，此中无锡、沈阳超8成。”中指院阐发师称。

详细到企业方面，2024年夹杂所有制、平易近企、央企投资金额均泛起分歧水平归落。

平易近企中，少数规模化、天下化的企业仍存拿地能力。处所国企中，部门企业踊跃走出年夜本营，延续在焦点都会竞买优质地块，此中，越秀地产体现相对于凸起，其经由过程招拍挂以及收并购等方法延续结构，拿地金额增幅接近五成。

“央国企投资规模仍连结领先，但投资较为谨严。这也致使多个处所土地市场照旧必要城投平台公司入行托底，尽管总体金额不及央国企，但数目较多，且拿地金额较往年有较着晋升。”上述中指院阐发师称。

其入一步暗示，尽管当前贩卖端有所转热，但从企业投资角度来望，鉴于年夜大都企业现金流、库存周转照旧承压，现阶段年夜部门市场化企业的主要使命还是调降自身库存，预计2025年企业投资仍将处于筑底期。

预测2025年，多位阐发师指出，基于岁末中央经济事情集会定调，患上益于货泉政策重提“适度宽松”，并明确处所债可以用于土地储蓄以及闲置土地收储，将在实质上加速行业往库存步调，并减轻投资真个资金压力。

“当前，天然资本部针对应用专项债收购存量闲置土地的细则已经经落地，将来财务部相干政策细则有看跟入，为各地执行提供更多资金支撑。”中指院阐发师暗示。

“患上益于货泉政策重提适度宽松，和行业往库存、稳信念步调的延续推动，2025年有看迎来更多高品质、高单价地块成交，土地买卖规模方面，也有看在以及商品房买卖规模相匹配的低位企稳。”克而瑞阐发师称。