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作者：余飞

01 | 工具南北中都在调整

11月16日，国度统计局披露了10月份房地产一系列相干数据。总体来望，一言以蔽之：

下跌，基础停不下来。

房地产投资继续降低，跌幅愈来愈年夜。成交量继续降低，成交金额继续降低，商品房库存则入一步增长。

国度统计局数据显示：

1至10月份，天下房地产开发投资95922亿元，同比降低9.3%；此中，室第投资72799亿元，降低8.8%。

来历：国度统计局

销量方面，国度统计局数据显示：

1至10月份，商品房贩卖面积92579万平方米，同比降低7.8%，此中室第贩卖面积降低6.8%。商品房贩卖额97161亿元，降低4.9%，此中室第贩卖额降低3.7%。

此中，10月份单月，天下商品房贩卖面积为7773万平方米，环比下滑28.4%；商品房贩卖金额8091亿元，环比下滑26%。

来历：国度统计局

2021年下半年至今，房地产市场延续下行。

2022年，天下房地产贩卖规模泛起汗青最年夜跌幅，由“双18”跌至“双13”，即贩卖面积18亿平方米、贩卖额18万亿元分别跌至13亿平方米、13万亿元摆布。

财新网披露，业界广泛预计，依照截至今朝的市场环境来望，2023年度贩卖规模或者将入一步降至“双12”。

12万亿的市场规模，可能还不是底，此前市场广泛展望，将来咱们的房地产市场成交额入一步降低，同时在老旧室第更新需求均衡之下，将来市场的成交额可能会持久维持在10万亿规模摆布。

与此同时，商品房的库存量入一步增长。

数据显示，10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增加18.1%。此中，室第待售面积增加19.7%。

02 | 房价跌幅面积入一步扩展

关于房价，此前机构披露的数据已经经奉告咱们，新一轮救市涓滴没有扭转房价下跌的趋向，今朝房价一二三四线都会几近全线下跌。

凭据纬房研究院披露的数据来望：

第一，北上广深四年夜一线都会房价集体降低。

不管是近三个月，仍是比来半月，四年夜一线都会的跌势从未扭转。

来历：纬房研究院

第二，二线都会集体降低。

此中东莞跌幅最年夜，曩昔三个月房价累计下跌了5.56%。哈尔滨跌幅最小，三个月累计下跌了1.96%。

成都、武汉、重庆、天津、南京、杭州、西安、济南、青岛、宁波、厦门等等这些高档此外都会，房价无一不在下跌。

来历：纬房研究院

拔取的四线样本都会，除了了河南开封外，全都在降低。

同例如面，70个年夜中都会中，同比下跌的都会数目增长至47个，也即67%的都会新居代价至少低于一年前。

更能反映市场真实变革的二手房代价，70个年夜中都会中，67个都会同比下跌，也即有95.7%的都会二手房代价至少低于一年前。

再好比牡丹江，已经经跌归至十多年前。以及鹤岗同样，牡丹江一样是资本枯竭而不竭下跌的都会，只是鹤岗没有被纳进统计局的统计罢了。

前段时间火遍全网的河南鹤壁，10万块钱8套房，虽然屋子都在老城区，但不能不让人反思，延续流出的都会，屋子价值正在年夜洗牌。

有人统计过一些房价跌归七八年前甚至十年前的都会。好比吉林省吉林市、山东威海乳山市（县级市）、四川达州、甘肃玉门、黑龙江齐齐哈尔。

03 | 救市预期失

数据奉告咱们，自8月末倡议的新一轮周全救市，没有扭转销量下滑趋向，没有扭转房地产投资降低趋向，也没有扭转房价降低趋向。

这象征着，这场救市预期再次失。

固然，本轮救市的目的，也其实不在于扭转趋向，而是延缓趋向。但从商品房销量以及贩卖额跌幅入一步扩展，房价下跌面积入一步扩展，房地产投资跌幅入一步扩展来望，连这个预期，都失了。

失之下，信赖新一轮年夜动作又会随之到来。

近日厦门就将仍保存限购的岛内周全消除。北京、广州开启了公积金认房不认贷，广州而且下调了公积金首套首付，首付比例降至20%。

楼市不归稳，年夜招就不会断，这是料想之中的事。

但年夜趋向不成扭转，由于所有的救市年夜招，都是奔着掏空口袋而来，而不是让年夜家的腰包兴起来。

当下的房地产正遭遇着供年夜于求、生齿见顶、宏观情况转变、心态转变、高房价与低收进之间没法逾越的宏观配合施压。

如许的压力之下，房价另有第二条路可选吗？

这场房价调整的周期不会短，有人展望是5至10年。这也象征着，会有愈来愈多的都会，房价会不竭倒退。

尤为是很年夜工业孱弱、库存高企、生齿流失、不单患上不到中间都会帮扶反而被他们虹吸的三四线都会，房价会逐渐鹤岗化。

将来的市场是买方市场。

对付真实的刚需来讲，若是是小孩上学需求、成婚需乞降栖身需求，没法永劫间期待的，可以买，但买以前起首患上想清晰一件工作，就是自身的收进肯定性是否足够，是否有足够的平安阀，若是谜底肯定，就买，若是不肯定，那仍是谨严为宜。

至于伪刚需，年夜可继续张望期待。而投资，今朝的情况下，哪怕一线都会，短时间内也不适宜评论辩论投资。