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21世纪经济报导记者唐韶葵 上海报导

年终将至，上海买房人的心态仍是一片迷蒙。

持币待购的王珍（假名），从年头张望至今，从往年年末望二手房转到望新居，现在爽性“再等等”；王子淇（假名）此前履历东方云锦打新之后，比来暂时取缔了买房规划。

方才曩昔的两个月，上海新居、二手房数据低位盘桓，市场活泼度不振，张望空气渐浓。综合第三方机构数据显示，10月，上海新居成交约65.59万平方米，二手房成交约1.32万套。11月新居成交面积延续下跌，成交约60.27万平方米，二手房则成交约1.41万套。

11月的上海楼市，二手房成交环比尽管有轻细上涨，但仍在1.5万套/月的隆替线之下；新居市场成交量乃至不现在年七、8月份淡季。

作为上海楼市的持久察看者，华夏地产市场阐发师卢文曦对此其实不不测。他认为，10月有长假身分影响，11月买卖节拍归反正常，但这些恢复的买卖量是二手房业主再次贬价的效果。邻近年底，在市场趋向没有开阔爽朗前，张望气氛又起头增长，买卖量不会有较着变革，本年最后一个月年夜几率仍是安稳收官。

二手房成交一连两月跌破隆替线

11月上海二手室第成交1.41万套，环比增长5.89％，同比削减12.62%。这评释，上海二手房市场成交仍不活泼，而且单月成交量仍略低于往年同期。

在9月份形一波小岑岭事后，上海二手房成交量不竭下滑。二手房市场博弈加重，各板块各中介均有急售房源在年夜幅下调代价之后才成交，王珍称之为“捡皮夹”。颠末一年来对部门房源的跟踪察看，她反而认为房主贬价意愿不强烈，而在新居市场，她认为户型符合的房源几近没有，“小的过小，年夜的太年夜”。

11月中旬，有媒体报导上海学区房跌幅达40%。21世纪经济报导记者近期访问了几个学区房板块发明，挂牌房源几近都已经跌破5年前的代价。梅园板块的学区房挂牌代价在10万元-11万元/平方米摆布，相比2021年年头，代价跌幅跨越50%。

不仅学区房，很多二手房代价也已经跌归2017年的程度。以嘉定为例，近期一批商住项目进市，代价程度与2017年至关，而中介挂牌的商住产物，代价也跌归2017年程度。

上海华夏地产市场阐发师卢文曦指出，二手房价入进挤泡沫进程，学区房以及非学区房的溢价差距有入一步缩小的迹象。

若是说上海调整进学政策，叠加市场身分，致使学区房降温，那末栖身体验则直接致使部门刚需购房者抛却采办平凡老破斗室源。很多刚需购房者宁愿选择间隔市中间遥一点的区域栖身。

对付上海楼市下行趋向，同策研究院研究总监宋红卫认为受两个方面的影响。起首，天下楼市趋向下行压力影响了上海楼市信念，尤为是房价上涨预期失往今后，买家购置住房的信念以及动力在降低；其次，上海二手房贬价对刚需以及改善群体的影响也比力较着，因为比来不少中高端二手房项目尤为是以前有带学区观点的小区贬价比力较着，不少刚需群体在“买涨不买跌”的心态下，推延购房时间，选择张望。

当前上海二手房的挂牌量跨越41万套，继续在汗青高位盘整。但易居研究院研究总监严跃入却认为上海二手房买卖11月泛起成交有所恢复的势头，可觉得来岁新居认购提供资金，利好新居市场活泼，对付中介行业等也发生踊跃的作用，入一步提振中介机构的信念。

严跃入认为，二手房供求两头已经产生变革。供给方面望，二手房挂牌量较多，尤为是此前认房不认贷下卖房来得到首套房资历的操作比力多。同时一线都会近期购房利好政策多，房主下降了姿态，其挂牌价、意向价以及现实买卖价都泛起了下调，议价空间增年夜，入一步下降了接盘方的购房本钱。

这体现为，上海二手房源挂牌量也泛起降低苗头。上海华夏地产监测数据显示，入进11月份后，每一周新增挂牌年夜约在1.1万套摆布，而且每一周新增量降低趋向已经经泛起，斟酌到年末，挂牌活泼度不会过高，新增挂牌延续削减是年夜趋向。

库存上升，买新居难度下降

二手房成交的轻细恢复对新居市场的传导作用结果甚微。10月以来，上海新居供给延续增长，环比涨幅走高。截至今朝，上海2023年共推出12批次新盘，合计315个项目、86368套新居源。

供给增长、往化削弱，新居库存压力较年夜。诸葛数据研究中间的数据显示，2023年10月上海新居库存量为52353套，环比上升1.02%，环比显现“六连增”；同比上升24.66%，同比升幅较上月收窄约9个百分点。

比来上海第十二批房源已经经表态，很多楼盘有优惠扣头。楼市极度征象也偶有泛起。10月，位于浦东新区的绿宝园四期成为本年上海市首个“零认购”楼盘。该项目曾经发布通知布告暗示，38套别墅在认购挂号时代因无心向认购客户挂号认购，经上海市浦东新区建设以及交通委员会赞成，再也不接纳随机摇号排序方法肯定选购衡宇次序开盘贩卖。

遥郊盘也遭到较年夜打击。原定10月24日开盘的奉贤水榭兰亭，在开盘前取缔摇号，缘由一样是“零认购”。

开发商为了加快往化，乃至在首付支付比例及周期上做出一些让步。现实上，上海近期在激活楼市需求端给予了很多支撑，好比银行贷款政策友爱，中介营销节拍加速等等。

一个征象是，认为市区老破小栖身体验感太差，是年夜部门95后刚需购房人的心态。从事媒体行业的叶颖（假名）比来筹备重新房市场中做选择。据其透露，接触了很多新盘均有必定水平优惠，尤为是在首付支付方法上。位于宝山区紧邻中环的新盘——保利海上臻悦近期就对外声称首付可10%，而且最长可以给到8个月的支付周期。

开发商年夜力促销，购房者再也不必要挤破头“打新”，买新居难度降低，但新居成交在11月却没有换来与二手房同步恢复，买卖量一连两个月环比下跌。刚需购房者往哪儿了？

除了了前述部门购房者参加张望年夜军以外，更多的刚需购房者因为踩错节点，致使采办资金受限。

林丽（假名）即是浩繁筹备卖失落老家屋子置换到上海的刚需购房人之一。她2020年在老家买进一套新居，那时规划先投资，等有了上海的购房资历之后，再斟酌卖失落老家屋子置换。不意，尽管林丽本年已经婚并拥有了上海的购房资历，但却由于房价下跌没法顺遂动手老家的屋子。她将屋子挂牌了快要一年，比来乃至将代价调到低于采办价，都无人问津。

林丽奉告记者，她今朝暂缓了在上海的买房规划，比来本身也申请到了公租房。至于什么时候启动在上海的首套房采办规划，将望时机再做筹算。