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笋盘占领了朱杰（假名）的朋侪圈，愈来愈多挂牌房源贴上了“全城最笋”“急降万万”“一降再降”的标签。

朱杰是深圳老牌豪宅区华侨城的一位中介，进行已经有十多个年初，一直从事豪宅贩卖。

比来半年来，朱杰发明，“业主急售”的屋子多了起来——一套203平方米楼王单元，颠末业主屡次调价，报价从3100万元降至2640万元；一套建筑面积近300平方米的年夜平层，业主斥资数百万装修完两年便“至心出售”“代价可以磋商”；一套望湖望山的高层单元，业主急降1200万元，报价创数年新低。

二手豪宅卖家年夜幅贬价出货的同时，处于代价倒挂的一手豪宅倒是另外一番风光。

7月21日，深圳网红盘海德园开盘，推出的116套万万级豪宅约3小时售罄，至关于均匀90秒卖一套房。更早的时辰，深圳湾超等总部基地的中海深湾玖序开盘收金超100亿元，前海的地铁前海期间广场三期开盘往化逾8成。

前述往化较好的豪宅盘有一个共性——高性价比。

海德园所在片区次新盘挂牌价在15万-20万元/平方米，较其12.85万元/平方米的存案均价超过跨过很多，中海深湾玖序定位顶级豪宅，11万-14万元/平方米的售价在片区一样具备必定的吸引力，地铁前海期间广场三期单价低至“8字头”，遥低于同类项目。

“持久调整下，市场对付代价确凿较为敏感，再加之供弘远于求，市场预期未反转，即使是豪宅买家，也很是垂青性价比，怕高位站岗，优中选优是天然征象。”深圳华夏研究中间高档研究员邹少伟暗示，近三年，豪宅产物往化慢慢走低，只有性价比高的才能实现“日光”。部门定位、总价更高的产物贩卖也是不如预期。

深圳老牌豪宅区华侨城，期间周报记者摄于2023年9月

代价倒挂助攻“日光”

海德园“日光”，在市场料想之中。

海德园于7月16日取患上预售许可证，推出A区116套室第。凭据开发商披露的数据，截至认筹竣事，共有380批客户经由过程审核并完成冻资，申购比例1:3.3，创深圳楼市比来4年佃农比之最。

7月21日，海德园正式选房，耗时约3小时全数房源售罄，开发商收金26.8亿元。值患上一提的是，这是海德园第四次开盘“日光”，海德园也是深圳本年首个开盘即售罄的楼盘。

业内认为，海德园取患上屡开屡罄的往化成就，缘由有二：一是顶级学区加持，二是代价倒挂。

海德园位于福田安托山二路与侨香五路交汇处。凭据福田区教诲局颁布的最新学区舆图，海德园处于福田区红岭试验小学、深圳高档中学（团体）南校区的招生范畴内，红岭试验小学与深圳高档中学均是深圳名校。

代价方面，海德园这次推出的A区116套室第，建筑面积87-450平方米，最低总价约1124万元，最高总价约5998万元，存案均价约12.85万元/平方米。

自2021年11月首次开盘至今，海德园四次存案价相差无几，分别是12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.85万元/平方米。

纵向比力，海德园代价连结不变，但与周边二手房代价比拟，存在必定的倒挂空间。“周边有代价倒挂的二手房，是新居贩卖的利器。”深圳贝壳研究院院长肖小平暗示。

海德园所在的安托山片区，是深圳较为成熟的高端栖身区。凭据贝壳找房，安托山片区的次新盘万科·瑧山府，挂牌均价约20.2万元/平方米，成交均价约19.9万元/平方米，安峦第宅挂牌均价约17.12万元/平方米，近期暂无成交；楼龄稍长的锦庐花圃、天健第宅、雅福居挂牌均价分别是17.6万元/平方米、16.8万元/平方米、14.5万元/平方米。这几个二手楼盘的挂牌价均高于海德园。

另外，安托山片区的在售二手房源其实不多，买家选择有限。在贝壳找房，万科·瑧山府挂牌在售房源有5套，安峦第宅6套，天健第宅8套，年夜部门楼盘的放盘量为个位数。

除了往周边身分影响，豪宅自身的稀缺性也是其受接待的缘由。

“在今朝楼市供给过年夜、需求不足的布景下，豪宅产物稀缺性致使其保值能力强，将来增值能力也更为凸起。出格是市场反弹时，豪宅产物是反弹前锋，引领市场，涨幅一般也会领先其他产物。”邹少伟认为，在市场持久调整后，豪宅产物有看率先企稳，领涨市场，也天然会获得市场青睐。

豪宅贬价成广泛征象

在多名业内助士望来，海德园的“日光”只是局部高温，市场持久低位调整，豪宅也走不出自力行情。

笋盘不只是泛起在朱杰的朋侪圈，香蜜湖、深圳湾等或者传统、或者新兴的豪宅片区，都在贬价。

来自贝壳找房的数据显示，本年6月，香蜜湖、深圳湾的二手房成交均价分别为9.93万元/平方米、13.89万元/平方米，环比分别下跌10.3%、14.1%。拉永劫间线，比来一年，香蜜湖、深圳湾的成交均价分别为13.72万元/平方米、16.05万元/平方米，跌幅为49.5%、58%。

详细到个盘，以深圳湾片区旷古城为例。

旷古城是深圳湾独一主打小户型的二手楼盘，“上车”门坎低，是以颇受投资客青睐，代价一度飞涨。2022年一季度，旷古城南区成交均价约16.8万元/平方米，挂牌均价约20.6万元/平方米。可供比拟的是，本年二季度，旷古城南区的成交均价、挂牌均价分别为11.4万元/平方米、14.8万元/平方米，较2022年一季度分别下跌32.4%、28.15%。

深圳湾标杆豪宅华润深圳湾悦府，代价虽延续跑赢年夜盘，但比来两年其二期的成交均价亦跌往24.9%。香蜜湖香蜜原著一套高赠单元，业主近期贬价592万元，贝壳找房APP显示，该房源已经挂牌3个月。深圳湾恒裕滨城一期一套4房单元，业主比来贬价220万元。

深圳部门豪宅贬价环境，图源：贝壳找房APP

豪宅贬价，再也不是个例，已经成趋向。

邹少伟暗示，房地产市场下行，不管是刚需、改善，仍是豪宅产物都没法独善其身，贬价贩卖成为必然。二手市场挂盘不竭立异高，成交尽管增幅年夜，尽对值依然处于低位，业主之间竞争压力年夜。再加之客户预期没有反转，望跌仍然是市场主流，张望情感仍是较浓。是以，即使是豪宅产物，近两年贬价一样较为紧张，是广泛征象。

总体来望，本年上半年，深圳豪宅市场显现供需双降的走势。

深圳华夏研究中间统计数据显示，2024年上半年，深圳豪宅仅有4个项目获批，批售面积环比下滑62.5%，同比下滑49.8%；推售面积环比下滑65.3%，同比下滑56.9%，供给较着归落，推售面积处于十年来低位。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，环比降低46.9%，创同期六年来新低。

“受宏观经济走势影响，豪宅市场一样遭到影响，市场往化总体不如去年同期。下半年， 豪宅市场仍然面对较年夜挑战，需求侧还需政策入一步支撑，代价方面有看企稳。”深圳华夏研究中间暗示。