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谈股论金，侃天侃地，年夜家好，我是格隆。

今天咱们聚焦一个既触及天下4.9亿户家庭亲身长处，也事关宏观经济将来的话题：存量房贷利率，非降不成。不降，不足以救消费；不降，不足以救经济。

我先简略论述一下我对经济近况的根基研判：咱们经济如今面对的焦点问题是需求不足。在出口与投资不克不及做太年夜期望的情景下，需求不足的焦点问题是消费需求不足。而消费需求不足的焦点问题，是住民不敢消费，不肯消费。而住民控制消费的焦点，是住民的家庭资产欠债表由于资产萎缩，尤为是房产这个最焦点资产萎缩，致使住民被动缩表、还债的压力。

那末，中国住民的焦点资产是甚么？两个字：屋子。中国住民的焦点欠债是甚么？仍是两个字：房贷。

格隆说两个数据，年夜家就懂了：

一、最新数据，屋子占中国住民资产总额的比重，是69%，近70%，遥高于日本1990年泡沫幻灭时55%的占比；

二、房贷，占中国住民中持久贷款的比重，疫情前正常年份的2019年，到达了75.7%，接近80%。

截至2024年6月末，中国小我购房贷款余额，是37.8万亿元，占住民中持久贷款的比例是62.4%。这个占比比2019年有所降低，很年夜水平上是住民自动提早还贷致使的。咱们简略算笔账，若是以当下综合4%的房贷利率，均匀还款时间20年来计较的话，房贷以及利钱加在一块儿的规模年夜约到达了68万亿，均匀到14亿人身上，至关于全中国人，不管男女老少，每个人身上都违包袱着5万元的房贷债务。而究竟上，咱们为数浩繁的家庭，很年夜几率是全家连10万块钱存款都拿不出来的。

老苍生收进盘子就这么年夜，最年夜头的还房贷这块压力山年夜，一定象征着其他方面的付出削减，控制消费也就成为必然。好比2024年端五节，在出游人数比2019年增加14.6%的环境下，人均消费付出却比2019年萎缩了10.7%，阐明年夜家伙都在穷游。2024年前7个月，中国社会消费品零售总额27.4万亿元，同比仅增加了3.5%，创2023年2月以来17个月的新低。3.5%的社零增速是甚么观点呢？我说一个比照数据你就大白了：疫情前十年（2010-2019年），咱们社零的年均增速是10.4%。

作为房贷主力的都会住民，消费形势更不乐观。经济学里有一个衡量住民消费意向的指标，鸣消费偏向，是指必定时期住民用于消费的钱占其收进的比重。2020-2023年这四年，屯子住民消费偏向均值为82.6%，城镇住民消费偏向均值则只有62.7%。疫情后，没有房贷压力的屯子住民，消费偏向较疫情前还晋升了0.9个百分点，而房贷重压之下的城镇住民，消费偏向较疫情前，继续年夜幅降低了5个百分点。

房贷额最高的北上广深，消费数据更能望出来：在天下社会零售额总盘子正增加的环境下，这四个一线都会在2024年6月的社零同比增速，都是负增加，分别是-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%，比5月分别年夜幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%。

望大白了吗？房贷压力越年夜的人群，房贷压力越年夜的地域，消费就萎缩患上越快，就消散患上越快。

最关头的是，住民的被迫债务了债，会致使全社会滑向“费雪旋涡”——这是一个经济萧条期很是广泛的经济征象：在经济下行期，资产代价会降低，资产规模会萎缩，但欠债端是刚性的，一个子儿也不克不及少还。住民为了维持资产欠债表的均衡，将被迫便宜出售资产了偿债务，在通货收缩的布景下，住民纷繁抛售资产了债债务的个别举动，会令资产代价的下跌速率，遥高于其名义债务的了债速率，这就会泛起一个悖论：住民越尽力削减其债务包袱，反而越加剧清偿务的压力，致使债务人还患上越多，他们就欠患上越多。在经济学里，这被称为费雪悖论，或者者费雪旋涡——它因此20世纪经济学领域里对年夜萧条最有研究的经济学家，耶鲁年夜学传授欧文·费雪的名字定名的。

简而言之，在经济萧条期，必需要有外力参与往均衡住民的资产欠债表，不然单靠住民自救，它不但会把单个住民自身的消费力吞噬失落，还会反噬、歼灭整个社会的消费力，拖拽着整个社会滑入一个可能深不见底的旋涡，经济会被拖进一个极漫长的挣扎期、疾苦期，就雷同日本90年泡沫幻灭后那样长达一代人、整整20年的舔舐恢复期。

这块紧箍咒不减缓，由着住民自生自灭，咱们的消费需求，在可以预感的至关永劫间内，就都不要做任何不切现实的空想以及期望。

以是，存量房贷利率，必需降。不降，咱们就要做好一批中产家庭返贫，经济则在很永劫间内涵泥沼里很是迟缓地喘气、疗伤、恢复的筹备。

究竟上，中国20年多年来统共贩卖了约2.25亿套房，此中82%，也就是1.84亿套都是09年之后卖出往的。这批人还贷不外14年，没还清的人是年夜大都。在2015-2021年房价暴涨的这一轮，中国统共售出了117.3亿平方米的商品房，折合1.17亿套，占中国20年来商品房总贩卖数目2.25亿套的一半。尤为从2018年起头算到2021年这4年买房的人，是惨中惨，极点中的极点接盘，从买房之日起就一直在亏。这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，占到中国有史以来贩卖商品房总量的1/3。这批人若是没有外力参与，在经济下行中，返贫将是很高几率事务。

实在，一些还不起钱的住民，已经经在还屋子了。2024年1-5月，天下法拍房挂牌量为27.8万套，相比2023年同期的14.9万套，年夜幅增加了86.23%。屋子一旦入进法拍，根基就象征着买房者的首付、多年的还款，都打了水漂。每一一套法拍房暗地里，根基就是一户濒临停业，或者者返贫的中产家庭。

好在，咱们的管理层已经经望到了问题。这就是为什么从2023年8月31日起头央行、国度金融羁系总局发出下降首套住房贷款利率有关事项的通知，起头调降房贷利率。效果是新居按揭的均匀利率回声而降，到了“3字头”，乃至更低的“2字头”。

这无疑会增长住民买房的动力，若是另有住民想买房的话。但这个动尴尬刁难于那些23年8月31日以前已经经按揭买了房的巨大存量住民，并没有任何匡助，天然起不到提振消费的方针。

究竟上，咱们存量房贷的利率程度，依然维持在“5字头”，或者者“4字头”。截至2024年二季度，咱们的存量房贷均匀利率在4.21%摆布，而新居贷利率为3.45%，两者间的差值高达76个BP，处于汗青高位。

若是咱们把所有存量房贷利率下调一个百分点，年夜致就能为住民省出3600亿真金白银的采办力。这还不算还贷压力下降后，住民预期改善，4.9亿个家庭全员消费偏向上升，而在其他领域的消费增加。

那为什么益处这么较着，对存量房贷降息，却迟迟没有消息呢？

年夜几率是由于这动了银行业的短时间在手长处，会引起银行业的反弹，同时羁系层也顾及利差缩窄，或者引致整个银行业危害而有所顾忌。

但实在不管从银行，仍是从全社会，不管算年夜帐，仍是算银行的小帐，降存量房贷利率，都是如假包换的双赢。

对银行而言，不降存量房贷利率的效果之一，必然是年夜规模的提早还贷，致使银行资产端泛起恶化。天下多个房地产热门都会，打点提早还贷的“热心飞腾”，预约排到了两个月以上。2024年二季度，咱们的小我住房贷款余额为37.79万亿元，这一数据较2024年3月末削减4000亿元，较2023年底削减3800亿元。二季度，小我住房贷款余额占住民中持久贷款的比例为62.4%，创下2015年一季度以来的新低。

银行不降存量房贷利率的效果之二，就是会同时令银行的欠债端也恶化。银行不愿“共度时艰”，老苍生就只能防患于未然。买房、买车确定是不成能了，年夜消费让位于提早还贷，小消费节流以备时时之需，效果就是年夜量资金退出了畅通流畅领域，藏入了银行储备账户“保安全”，金融体系被逾额存款“撑爆”。2024年上半年，我国住民储备存款余额高达146.3万亿元，相较2023年年末增长了9.27万亿元，同期，住民户的贷款呢，仅仅增长了1.46万亿元。

这就至关于老苍生存了6块钱，只贷了1块钱，以及银行的债务瓜葛彻底逆转。银行不单不克不及从住户新增存贷款营业中赚到利差，还要以快要1:6的比例倒贴利钱。资产端，住民提早还贷下降了利钱收进，欠债捧住户存款年夜幅增加，增长了利钱付出，效果就是银行业净息差入一步缩小。今朝，我国银行业的净息差仅有1.54%，遥低于1.8%的净息差评分警惕线，降至汗青低位。

这就是典范的“合成谬误”：金融机构死抱着面前存量房利率的既患上长处不放，却硬生生把把本身的营业逼入了死胡同，同时把38万亿的存量房贷，打造成为了咱们经济轮回的最年夜堵点——堵住了消费力的开释，给市场信念添堵，是经济轮回不顺畅的压力“盘旋镖”，终极，整个金融系统也会竹篮吊水，一场空的。

究竟上，尽管当前银行净息差虽处于汗青低位，但贷款利率仍存有较着的降低空间。起首，若是存量房贷款利率降了，存款利率确定也会再次降低。何况，银行业净息差尽管在缩小，但放眼整个A股市场，今朝最赚钱的仍是银行。上半年，42家上市银行业务总收进合计规模2.89万亿，尽管比往年同期的2.95万亿有所下滑，但净利润合计1.1万亿，比往年多了40亿。下面这张图片，再清楚不外了，上半年净利润前十的企业，除了了中石油、中挪动两家，其他均来自银行业。

咱们要知道，银行是吃“百家饭”的，银行的收益来自存贷利差，而贷款的基本，是消费以及假贷的活泼，是各行各业的利润。皮之不存，毛将焉附？在当下这类情况里，金融机构不做短时间让利，想着赚绝最后一个铜板，那是如假包换的损人晦气己，牵萝补屋。

对羁系层而言，我的建议是当断则断，以国度机械独占的信誉缔造功能，强迫参与住民资产欠债表的修复，强迫指导银行业调降存量房贷利率，容许存量房贷转按揭。没有行政气力的参与，想要银行业本身自动调降，可能性几近没有。这是救消费、救经济的牛鼻子。

究竟上，这也是国际通行做法。美国在1930年年夜萧条时期，罗斯福当局就出台了《1933房东再融资法案》，当局成立了房东贷款公司（HOLC）在向房东提供“更优惠、更持久”的按揭再融资。2008年金融危机时代，美国又推出《住房以及经济苏醒法案》，此中联邦住房管理局提供新贷款，用来置换困境家庭的老住房按揭贷款。日本在1990年泡沫决裂后，也一样出台过雷同“转按揭”政策。

调降存量房贷利率这个动作，越快越好。由于每一多拖一天，对咱们经济的危险就愈甚几分。咱们其实不知道有几多中产家庭实际上是在财政停业的边沿苦苦支持。咱们没有这方面的数据。但哪怕知识也奉告咱们，作为经济最下层细胞的家庭，一旦消散，就是永遥消散，基础不成逆。但若被救过来了，那它就会在将来至关永劫间内，成为一个延续跳动、开释活气的蓬勃单位。

无数个细胞的跳动，就是咱们的经济。