启荣信息网移动版

中国企业资源同盟中国区首席经济学家

柏文喜

9月24日，央行出台了包含降准降息、下降首付比例、下降存量房贷利率和二套房利率等一系列政策，目的在于经由过程金融手腕刺激市场需求，促成楼市归热。不外，这些推进需求端加杠杆的金融政策的有用性，有赖于市场预期修复以及行业信念恢复，此中财务政策是政策施行的关头。

通缩状况下传导机制失效致使货泉政策结果有限，去去难以实现政策方针。我国市场化水平较高的领域内已经泛起较着的通缩问题，此时迅速出台更为直接的财务政策来促成市场预期修复以及行业信念的恢复，是此轮房地产救市和促成构建房地产成长新模式的关头以及当务之急。

1、本轮金融政策对楼市的影响

1.降准降息降首付政策。9月24日的政策“年夜礼包”中，降准、降息、降首付是关头的金融政策东西，这些政策组合旨在刺激房地产市场的需求端。降准方面，本次降准将开释约1.2万亿元的持久资金，理论上可以增长银行对行业以及市场的贷款能力，入而增长房地产市场的流动性。降息方面，降息50个基点后，以房贷为主的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）响应降低，会指导贸易银行新发放房贷款、存量房贷以及公积金贷款利率的下调，减轻了购房者的还款压力。降首付方面，新居和二手房首付比例的同一以及同步下降，使患上购房者可以或许以更少的自有资金入进市场，提高了购房的可及性。

2.存量房贷利率调整。据统计，这次调整后，存量房贷的均匀利率降低了约0.5个百分点。这一政策的目的是减缓房贷乞贷人的经济压力，提高他们的消费能力，从而间接提振房地产市场。可是政策结果一样遭到市场预期的影响，若是市场信念不足以及预期收进欠安，即便还款压力减轻，消费者也可能选择储备而非消费。

3.二套房利率调整。这次政策调整后，二套房贷款利率预计不低于首套房降幅，使患上改善型购房者的贷款本钱有所下降。这一政策旨在刺激改善型需求，促成房地产市场的买卖量。可是，若是市场对房价不乱或者上涨的预期不强，或者者对将来经济形势与收进预期不乐观，那末即便贷款本钱下降，改善型需求也可能不会显著增长。

市场预期以及行业信念是影响本轮金融政策结果的关头身分。若是市场介入者对将来经济形势、房价走势持灰心立场，即使金融政策提供了更多的流动性以及更低的贷款本钱、更低的进市门坎（首付比例），也可能没法有用刺激市场需求。是以，本轮金融政策的结果在很年夜水平上取决于市场预期以及行业信念的修复。

2、财务政策在房地产市场的作用

在市场经济中，货泉政策以及财务政策是当局调控经济的两年夜东西。货泉政策经由过程调整货泉供给量以及利率来影响经济勾当，而财务政策则经由过程当局付出以及税收来直接影响经济。

在房地产市场，货泉政策的结果去去遭到市场预期以及信念的影响。与货泉政策相比，财务政策可以经由过程当局付出直接刺激经济。比方，当局可以经由过程根本举措措施建设、提供购房补助，乃至直接进市或者者借助国企央企进市等方法直接刺激房地产市场。

在通货收缩情况下，货泉政策的结果去去受限，由于市场介入者偏向于持有现金，而不是增长假贷以及消费。市场对货泉的需求弹性降低，下降利率可能没法有用增长货泉供给量，从而没法刺激经济增加。在这类环境下，财务政策就成为更有用的东西。财务政策可以经由过程多种方法影响房地产市场，包含提供购房补助、减免涉房税费、增长大众住房建设等。当局可经由过程提供购房补助来下降购房者的本钱，刺激需求；经由过程减免涉房税费，可以下降采办以及持有房产本钱，鼓动勉励住房投资以及消费；可以经由过程增长大众住房建设或者国央企直接介入市场，来提供更多的住房供给或者者调整供给，以促成市场供求均衡以及市场苏醒。

3、财务政策救楼市的出力点

1.化解烂尾楼危害。

烂尾楼问题不仅影响购房者权柄，也对市场信念造成极年夜的负面影响。财务政策可经由过程如下方法来化解烂尾楼问题：一是当局注资：经由过程直接注资或者提供贷款担保的方法，匡助烂尾楼项目完成建设，庇护购房者的权柄；二是政策性银行参与：政策性银行可以提供专项贷款，支撑烂尾楼项目的重启以及完成；三是税费优惠：对付介入烂尾楼项目重启的企业以及购房者，当局可以提供税费减免，激励企业与消费者介入；四是预售款退还：对付往化坚苦过年夜、房价下跌较多而失往续建价值的项目，由当局组织原开发商退归预收的购房款而抛却项目建设。在开发商停业或者者确凿没法退还预收购房款的环境下，由当局给予购房者得当抵偿，这既是当局大众责任的表现，也是以前当局对预售款羁系不到位的需要支出。

据统计，烂尾楼项目的均匀完成率仅为60%，而当局参与后的项目完成率可以提高到80%以上。这一数据评释，当局的参与可以有用提高烂尾楼项目的完成率，从而修复市场信念。

2.促成市场预期修复。

凭据市场调研，跨越50%的潜伏购房者暗示，市场预期的不肯定性是他们张望的主要缘由。是以，经由过程财务政策来修复市场预期，可以有用刺激市场需求。

财务政策可以经由过程如下方法来促成市场预期修复：一是增长大众投资：当局可经由过程增长根本举措措施建设投资，提高房地产市场的吸引力，从而改善市场预期；二是购房补助：经由过程购房补助下降购房者的本钱，刺激市场需求，晋升市场预期；三是信息公然透明：当局可以经由过程公然透明的信息发布，削减市场不肯定性，不乱市场预期。

3.行业信念恢复。

据统计，行业信念指数与房地产市场的买卖量正相干，行业信念指数每一提高1个百分点，房地产市场的买卖量均匀提高2%。这一数据评释，经由过程财务政策来恢复行业信念，可有用促成房地产市场的买卖活泼度。

财务政策可以经由过程如下方法来恢复行业信念：一是支撑房企融资：经由过程提供融资支撑，下降房企融资本钱，加强房企投资信念；二是优化土地供给：经由过程优化土地供给布局以及节拍，提供更多的优质土地资本，节制进市土地总量，加强房企的开发信念；三是行业搀扶政策：当局可出台如减免税费、提供技能支撑等政策，加强房地产行业的竞争力；四是当局进市弥合市场供求错位：直接或者者借助国企央企在收购部门存量商品房改成保障房的同时，节制好在建房进市规模以及新动工项目数目，促成市场供求均衡。

4、财务政策的干涉干与鸿沟

尽管财务政策干涉干与是需要的，但过分干涉干与可能会致使市场失灵以及资本设置装备摆设效率降低。为了不过分干涉干与，当局可接纳如下策略：一是市场友爱型政策：设计政策时，应斟酌市场的反响以及接受度，确保政策可以或许被市场接受并有用执行。二是慢慢施行：政策的施行应当是渐入的，凭据市场反响慢慢调整政策力度，防止一次性过分干涉干与。三是透明度以及沟通：当局应当与市场介入者连结沟通，确保政策透明度，削减市场不肯定性。四是羁系以及评估：当局必要对政策的结果入行羁系以及评估，实时调整政策以免过分干涉干与。经由过程对政策结果的延续评估，当局可实时调整政策，防止过分干涉干与。五是市场反响监测：当局可经由过程监测市场反响来评估政策影响。

5、国际经验鉴戒

在2008年的金融危机中，美国联邦当局接纳了一系列财务政策来不乱金融市场以及房地产市场。一是直接注资：美国当局（联邦财务部）经由过程问题资产救助规划（TARP）向花旗团体以及三年夜汽车公司等首要金融机构以及企业提供了直接注资，以避免它们的倒闭引起更年夜规模的经济危机。二是资产采办：联邦储蓄体系施行了量化宽松政策，经由过程采办年夜量的典质贷款支撑证券以及其他金融资产来提供流动性，不乱金融市场。三是政策立异：美国当局推出了住房可包袱调整规划（HAMP）等立异政策，旨在下降贷款背约率，匡助堕入困境的房东重组贷款，削减止赎。据统计，TARP项目终极实现了约10%的收益，评释当局的直接干涉干与在必定水平上是有用的。同时，量化宽松政策在不乱金融市场方面阐扬了首要作用，为经济苏醒提供了前提。

美国所接纳的财务政策对我国的政策施行具备必定的启迪意义。一是实时干涉干与：中国的财务政接应该在市场信念受损时实时出台，以避免危害的入一步分散。二是多管齐下：美国当局接纳了多种财务政策东西，中国在制订财务政策时，也应当综合斟酌多种东西的使用，以实现政策的协同效应。三是危害节制：美国当局在救助企业时，也注意危害节制，如经由过程设立特殊目的机构（SPV）来断绝危害。中国在施行财务政策时，也应当斟酌需要的危害节制，确保政策的可延续性。

6、财务政策救市的资金规模与筹集

在评估财务政策救市所需的资金规模时，必要斟酌多个身分，包含房地产市场确当前状态、预期救助结果和当局的财务能力。

凭据最新的市场陈述，当前房地产市场的总市值约为300万亿元，此中约有5%的房产处于滞销状况，必要救助的资金规模开端估量为市场总值的1%至2%。

救助政策旨在恢复市场信念以及促成买卖活泼度，预计每一投进1元财务资金，可以动员3至5元的市场需求。斟酌到当局的财务收进以及付出状态和债务程度，当局可以或许承当的救助资金规模有限。凭据财务部的数据，当局的财务赤字率不该跨越GDP的3%。综合以上身分，开端估量财务政策救市所需的资金规模约为3万亿至6万亿元。

筹集财务政策救市所需的资金，当局可接纳如下途径：

一是刊行当局债券：当局可以经由过程刊行国债来筹集资金，这是最多见的筹集方法。凭据汗青数据，国债的刊行本钱约为年利率3%，并呈延续走低趋向，且市场接受度高。

二是增长特定税收：当局可以斟酌姑且增长房地产相干税收，如房产税、土地增值税、土地出让金中央分成等，作为筹集资金的一种方法。据估量，若将房产税提高1%，每一年可增长财务收进约2000亿元。

三是国有资产处理：当局可以经由过程处理部门国有资产，如国有企业股权、闲置土地等，来筹集资金。据测算，若处理5%的国有资产，可一次性筹集资金约1万亿元。

四是国际融资：在需要时，当局还可以经由过程国际金融市场融资，如刊行外币债券等。但这类方法必要斟酌汇率危害以及国际信誉评级。

必要注重的是，筹集资金的方法应斟酌到对经济的影响以及可延续性，防止增长当局的持久财务包袱。

7、财务政策救市的施行策略

1.财务东西选择。为了到达救市结果，财务政策必要选择符合的东西。一是直接财务补助：当局可以提供购房补助，下降购房者的经济包袱，刺激市场需求。据统计，每一提供1万元购房补助，可增长约3%的购房意愿。

二是税费优惠：减免房地产买卖税费，下降买卖本钱，提高市场买卖活泼度。据测算，买卖税费每一下降1个百分点，买卖量可晋升约2%。

三是大众住房建设：经由过程增长大众住房供给，知足低收进群体的住房需求。据查询拜访，每一增长1万套大众住房，可解决约3%的住房需求。收购存量商品房改成保障房，具备均衡市场供求错位、激活市场以及晋升行业流动性的一石多鸟效应，应成为弥合市场供求布局性错位的主要财务政策抓手。而以需要的财务资金注进，再共同以政策性银行贷款以及贸易贷款推进这一政策的施行，在实现以上政策方针的同时，还具备部门化解金融领域流动性空转的结果。

四是土地供给政策：有用节制土地出让节拍，收归闲置以及没法续建的项目用地的同时，优化土地供给布局，以均衡市场供给。凭据汗青数据，室第用地供给每一增长1%，新居供给量可增长约1.5%。

2.施行步骤与羁系。财务政策的施行必要明确的步骤以及有用的羁系。政策设计上，凭据市场状态以及财务能力，设计符合的政策东西以及施行细则。政策宣导上，经由过程媒体以及大众渠道，普遍鼓吹政策内容，确保市场介入者领会政策用意以及操作方法。政策施行上，依照既定的步骤以及时间表，慢慢施行政策，确保政策结果的慢慢呈现。结果监测上，创建政策结果监测机制，按期评估政策的施行结果，实时调整政策标的目的以及力度。危害评估以及管理上，必要评估政策可能带来的危害，如财务包袱太重、市场过暖、资本错配，和政策施行中的品德危害等，并制订响应的危害节制措施。创建危害管理机制，包含危害预警、危害应答以及危害减缓，确保政策施行进程中可以或许有用应答各类危害。

经由过程上述策略的施行，财务政策可在节制危害的条件下，推进市场预期改善以及行业信念修复，从而实现有用救市的同时，促成房地产成长新模式的构建，实现房地产市场的不乱以及成长。