启荣信息网移动版

天下各地正在掀起一场阵容浩荡的“退地潮”，笼盖广州、北京、深圳、成都、宁波等一二三线都会。

这波退地潮中，万科、越秀、华润等地产巨擘纷繁举措，将一些早年拍下却还没有开发的土地退还处所。处所当局一方面经由过程调整土地用途、下降开发要求等方法“解套”，另外一方面抓紧推进土地再上市，以吸引开发商从新进场。

与此同时，处所当局起头试水“地票”抵偿政策。

2024年8月尾，越秀地产4天内退地4宗，金额超120亿元，这些地块是越秀地产3年前拿下的，一直未开发。广州市当局对此抵偿方法为等值应付单子，越秀地产可用这些单子继续在广州买地。

2024年12月，万科以底价28.8亿元拿下广州番禺南站商务区3宗宅地。这3宗地块此前就由万科持有，后因轨道交通建设缘由不具有开发前提而障碍；2023年末被当局收储并调整计划后，从新挂牌。

国度成长改革委河山开发与地域经济研究所河山经济室主任黄征学暗示，房企退地是正常的贸易调整举动，主要是贸易地产情况扭转后，原有土地开发性子已经不合适形势变革的要求。这暗地里的逻辑，一方面是当局层面踊跃盘活存量闲置土地；另外一方面则反映出，企业在市场情况变革后，面对资金压力。

记者采访的多位专家均预计，2025年房企“退地”环境还会增多。从囤地到退地，中国楼市的游戏规则正在产生深入变革。

━━━━

退地需求凸显

曾经出生于楼市地市火暖时期的一些高价地块，正面对被房企退归的运气，这是楼市供需失衡的一个旌旗灯号，也是市场调整的必然效果。

2024年最后一天，保利成长以70.22亿元底价拿下广州河汉区2宗地块（前身为“绢麻厂地块”），折合楼面地价5.1万元/平方米。

业内助士对付绢麻厂地块其实不目生。绢麻厂地块第一次拍卖是在2001年5月，起拍价仅3.86亿元，折合楼面地价1012元/平方米，但因无人应价而被收归。

2008年1月，绢麻厂地块再次出让，吸引了十余家房企竞拍，包含恒年夜、奥园、粤海地产、新世界中国、保利成长等，颠末200轮举牌后，恒年夜以41亿元总价竞患上，楼面地价1.31万元/平方米。

但因为恒年夜未缴齐土地出让金，又未对地块入行开发，地块于2010年被广州收归并更改成贸易用途，恒年夜被罚没1.3亿元包管金。直到2024年9月，该地块才又调整为室第用地。

除了脱险房企，央企、国企和处所国资平台，也泛起“退地”环境。

2024年7月，华润置地针对福州斗池路综合体未开发部门，提出退地申请。这宗地块华润置地已经拿了10年，但原规划建设4栋商务楼及1栋贸易中间的东区地块却迟迟未开发。很快，调整完相干计划后，这块地从新上架拍卖，华润置地又将它买了归来。

之后的8月、9月以及11月，越秀地产分别退归5宗地块，触及资金超135亿元。此中11月以15.29亿元现金抵偿退还广州年夜干围地块，当局在将该地块由贸易用地调整为室第用地后从新出让，由越秀地产以20.23亿元底价从新竞患上。

在北京，万科将一宗8年前拿的地块退了，当局收归后扭转了土地出让前提，好比再也不必要企业矜持，挂牌代价以及地块公道上限代价也年夜幅增加，该地块再次进市后被保利建工以89亿元买下。在武汉，华侨城将位于杨春湖高铁商务区的105亩地，直接退还给当局。

2024年11月份，南京人居丛林地块在被退归几个月后，调整计划，容积率降为1.五、建筑高度降为60米，摇身一酿成为低密宅地。别的，西安、长沙等地均泛起房企退地征象。

这波退地潮，不仅是开发商在止损，更是市场在从新定例则。计划调整后，土地的开发价值提高，闪开发商“退一步再拿归来”成为可能。

不外，从今朝这些“退地”环境来望，“处所当局直接管归、收购落地的案例少，即收归土地，做大众用地，然后对开发商做出抵偿。年夜部门案例是收归后调整计划，紧缩或者退出配建或者矜持比例，商办改住等等，这些是大都案例。”广东省会乡计划院住房政策研究中间首席研究员李宇嘉暗示。

━━━━

土地收储须加速落地

“退地”暗地里，开发商对市场预期其实不乐观。

国度统计局数据显示，2024年1～11月份，天下房地产开发投资同比降低10.4%，降幅比前10个月扩展0.1个百分点。该指标一连7个月位于两位数降幅程度，且降幅仍在迟缓扩展。

从影响投资的几个首要指标望，1～11月，衡宇新动工面积同比降低23%，降幅较前10个月扩展0.4个百分点；衡宇施工面积同比降低12.7%，降幅扩展0.3个百分点。

克而瑞对23个重点都会2023年至2024年上半年景交的室第用地动工、开盘环境入行了统计，23个都会总体动工率为46%，此中一线都会动工率到达84.6%，二线都会则年夜幅下降至36.9%。

也就是说，今朝在一线都会之外之处，土地成交1年半今后的动工环境都长短常低迷的，尤为是部门非市场化拿地较多的二线都会，久长不动工成为常态，土地供给同样成为“无效供给”。

比年来，城投平台托底拿地，成为广泛征象。从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线都会成交的含室第用地中，有46%的地块由城投公司竞患上（含互助拿地），但城投拿地项目中全数动工的地块仅20%，加之部门动工的地块，整体动工率22%。

2024年10月，财务部在新闻发布会上明确，容许专项债券用于土地储蓄，支撑处所当局使用专项债券收受接管合适前提的闲置存量土地。随后，天然资本部出台了关于处所当局专项债券资金收购闲置土地细则。

专项债新政将为处所当局带来更多低本钱的增量资金，当局收储的范畴以及数目有看扩展。而收储的订价则是各方较为存眷的话题。

李宇嘉阐发称，当前土地收储的主要坚苦在于，一方面是处所没钱，另外一方面是收购代价谈不拢，由于土地收归后，国度及各地要求若库存压力过年夜，就不克不及再将收归的地块出让，但收购要费钱，出格是专项债、专项乞贷，要求资金均衡，这就对收购代价有底线要求，还要在评估价根本上打折。

2025年1月3日召开的国务院常务集会提出，要增强用地、资金等要素保障，盘活操纵存量低效用地。

据华泰证券测算，截至2024一季度，我国存量闲置的未动工土地计容建筑面积或者到达12.6亿平方米。部门“闲置土地”的地段以及天资欠安，实质开发价值较低，加上部门土地可能面对动工后又停工，各地现实闲置土地库存压力可能更年夜。