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本文来历：期间周报 作者：陈泽旋

房地产市场延续调整的一年，多地楼市止跌归稳态势渐显，售楼处又火暖了起来。

2024年，房地产政策的力度以及频率均前所未有。据中指研究院监测，截至12月尾，整年出台的楼市政策数目超780条，均匀天天跨越2条。

密集的政策中，鼓动勉励改善型需求进市成为重中之重。北上广深集体下降二套住房首付款比例，超百城发文鼓动勉励“以旧换新”，下降房贷利率、削减买卖税费、增长购房补助……一系列利好之下，换房本钱降至汗青低位，买家在政策转向中领有了更多的自动权以及选择权。

跟着置换需求的开释，换佃农已经经成为楼市的主力军。

凭据贝壳研究院于2023年5月发布的陈述，比年来，天下每一年均匀有300-400万家庭换房，1、二线都会二手房买卖占比高，卖旧买新对本地一手房市场的进献较高。此中，对一线都会的进献率均匀为53%，二线都会均匀为21%。克而瑞研究中间重点监测的193个都会数据显示，三房产物成交套数占比54%；四房产物的市场份额则逐年增加。

不外，身处楼市调整周期，房价是换房人需直面的第一道坎。换房人站在“卖一买一”的十字路口，降不贬价，还是一个问题。

图为售楼处望房的客户（资料图/图虫创意）

低卖低买的换房人生

为了盘活二手房市场和完成一手房往库存，天下多地陆续对房地产政策入行优化调整。

2024年9月下旬，中央定调促成房地产市场止跌归稳，多地起头调降住房最低首付比例以及存量房贷利率、调整住房限购政策、放宽落户门坎、优化住房公积金使用政策、推广契税以及增值税等税收优惠措施。

近两年，多地还前后以分歧的情势展开住房“以旧换新”政策，即由当局指定的机构或者房地产企业经由过程收买、置换、补助等方法，鼓动勉励以及匡助已经有住房的住民卖旧买新。凭据央视新闻在2024年12月27日的报导，天下范畴内已经有跨越150个都会前后推出了住房“以旧换新”政策。

罗宇即是在如许的政策情况中做出换房的决议。“政策利好，时间符合，就想换年夜屋子”，时价杭州房贷利率行至2.9%的低点，契税也调降至1%的低位，罗宇卖了“老破小”两房，买了一个总价快要358万的四房。

相比支出的本钱，令罗宇庆幸的是购房门坎年夜幅下降。今朝，杭州的贸易性小我住房存款已经经再也不区别首套、二套住房，最低首付款比例同一为15%，而在杭州楼市管控最严的时期，执行的是“认房又认贷”的政策，二套房最低首付比例一度到达50%，“当时买300万的屋子就要150万的现金，想都不敢想”。

杭州于往年10月推出的楼市新政，图为网站截图

虽然领有一个年夜屋子是罗宇的心愿，但顺遂换房的她心境却有些繁杂，“担忧买了房，房价就跌，并且会始终跌，另有就是房贷压力翻倍，也担忧将来收进，在如许的年夜情况中，我是否是做了理智的选择？”

在房价上行期苦等买家

“8月有了换房的设法，本来觉得是漫长的进程，不知怎样忽然加快，10月老屋子卖失落了，心仪的屋子也选定了，完成欲望的感受真好”。

刚从“丝滑”换房的喜悦中进去，罗宇很快走入冰凉的实际。过后阐发为何能在卖房这件事上跑赢市场，罗宇也认为是本身开价够低，“只需代价够低，没有卖不进来的屋子”，这套位于杭州的旧房，罗宇在2018年以172万元的总价买进，又在2024年以110万元卖出，“算上利钱，亏了患上有100万吧”。

“不外新买的屋子也廉价了不少，低买低卖，只能说互相对消。”罗宇自我慰藉道。

上行的房价是换房路上的拦路虎。贝壳研究院指出，房价预期安稳下跌是改善需求开释的前提，缘由是在此阶段，因为有足够的首次购房者进市，改善需求开释进去的房源更易被消化，从而更易得到采办新居的资金；若是市场上行，刚需入不来，这些屋子也很难卖进来，市场则不会有强烈的换房需求。

放到年夜数据之中，罗宇只是幸运的“少数派”。在杭州，即使是成交的热点区域，2024年11月的成交周期也广泛跨越了250天，也就是从挂牌到卖失落耗时8个多月；同时期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，一共2.91万套贬价，仅有3951套上调了挂牌代价。

“房难卖”在多地的市场中是一个凸起的问题。广州的两名房产中介奉告《期间周报》，他们成交的客户以首次置业的刚需客户为主，占比为7至7.5成，剩下的包含卖一买一的换佃农以及间接采办的改善客，而换佃农面对的最年夜困境是旧房卖不失落、新居买不了。

想要迅速找到下家，这些换佃农的独一方式就是把代价降到足够低，不外，对房价“打骨折”的做法，换佃农去去会意生不甘。而在支撑性政策的刺激下，广州楼市第四时度迎来翘尾行情，“他们以为如今市场归热了，加倍不太违心高价卖失落”此中一位房产中介暗示。

在成都，陈仪遇到的买家一样绝不手软，“都是年夜刀砍价，年夜部门买家砍价20万，最离谱的一个试图以2010年的收盘价买我的屋子”，最初，陈仪的屋子在本年以市场价卖失落，耗时快要一年，“算上利钱的话，卖出的代价比2020年买进时低了快要50万”。

“反向置换”起头盛行

在房价预期走低、收进预期不稳的市场中，部门有房一族逐渐意想到，持有房产不料味着财产的保值、增值，也纷歧定可以或许提高糊口品质，曾经经重金购进的屋子，可能为本身的糊口带来较年夜的危害，一股“反向置换”的风潮悄然萌生。

曹婕在当了14年的深圳业主后，往年卖失落屋子，“屋子在我看来就是商品，周期到了我就清仓，15年前买的，卖失落的时辰代价翻了8倍”。

有人决议卖房，暂时成了一位租客，图为男子查望卖房信息（资料图）

曹婕把房款从新入行买房之外的资产设置装备摆设，她暂时成为一位租客，“忽然发明租房比买房‘香’，今后都不想买房了怎样办？”

现实上，曹婕在期待下一个周期的到来，“当商品到了可以买进的周期，我就会出手”，但下一个周期何时会来，曹婕也说不许，“患上望货泉政策以及市场”。

卖失落屋子租房住，也是陈仪的根基逻辑。但与曹婕成功的投资者姿态分歧，卖房对陈仪来讲，是一个繁重的决议，她夷由了快要半年，“很不甘愿宁可，卖房的钱全数拿往还房贷了，我连首付都拿不归来”。

终极让陈仪铁了心卖房的缘由，一是“自住体验欠好，对低素质邻人以及物业忍无可忍”，二是屋子的房龄已经有14年，“加之物业维护差，今后只会继续迟缓上涨，不如实时止损”。

向上置换曾经经是买房人的共鸣，斗室换年夜房、旧房换新居、市区屋子换郊区屋子是更为支流的选择；反向置换指的是人们再也不遵循传统的向上置换，而是将年夜户型房产置换成大户型、从郊区房换成市区房、从高线都会迁去低线都会、从年夜新居换成老破小，乃至卖失落屋子租房住。

而反向置换的目的，包含削减房贷减轻月供压力、下降糊口本钱、消除家庭在降薪裁人等一系列危害上面临的压力，用残剩资金用于储备或者投资，晋升糊口的可延续性以及幸福感。

陈仪原来的月供是同小区房钱的两至三倍，“这个金额我可以租到好不少的屋子”。是以，卖房后她往了高级小区租房，“糊口品质总体晋升了不少”，今朝来望，租房也是一个不错的糊口方法，她放下了对买房的执念，“退休前根基不会再买了”。

持久来望，人们寻求夸姣的方针不变，对栖身质量的需求亦日趋晋升。在政策转变以及楼市升沉的海潮中，不管是换佃农为了置换所作出的妥协，仍是反向置换青年“保存实力”的选择，都是期间之下寻求夸姣糊口的样本。他们组成了楼市中最首要的气力，推进市场向止跌归稳迈出坚定一步。

（罗宇、陈仪、曹婕均为假名）